路線価 (2023) 福島県福島市南沢又字松北町3-2-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市南沢又字松北町３丁目２番５
価格時点	2023 年
駅名	上松川駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,002 円／坪 1平米 4万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市北部を中心とした住宅地域一帯で、特に飯坂街道周辺の住宅地域との代替性が高い。需要者は福島市内に居住する一次取得者層が中心である。住宅地域として熟成している地域が多くなり、開発余地も少なくなっていることから規模の大きい宅地開発は少ないが、幹線道路や鉄道に比較的近く、住宅地需要は概ね安定している。ただし、河川沿いについては、選好性の低下も見られる。土地は１，０００万円台前半の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は福島市市街地周辺の住宅地域一円で、北部における住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は地縁を有する第一次取得者であり、買い物や通学の利便性の良い地域は未だ継続する低金利の影響で需要が底堅い。農地等の低利用地が残る地域では徐々に宅地化が進行し熟成が進んでいるが、水害リスクへの関心等より物件の浸水可能性を考慮して取引が進む傾向が見られるようになった。取引の中心は、土地が２００㎡程度で１０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、アパート等の収益物件は非常に少なく、賃貸市場の熟成が低いことから収益価格は試算しなかった。また、住宅団地内の取引は自用目的である。比準価格は福島市北部の同一需給圏内の住宅地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、快適性を重視する住宅地域であるので比準価格を標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内では戸建住宅目的の取引が主体を占め、居住の利便性や快適性を重視して取引が成されている。比準価格は対象不動産と代替競争関係を有する最近の取引事例から試算され、実証的である。なお、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で賃貸市場が未成熟であり、高い建築費水準より投資採算性からも不合理であるため収益価格は適用できなかった。よって、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上松川駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市南沢又字松北町３丁目２番５
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	14 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	河川近くの比較的規模のある住宅団地
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅団地として熟成していることから、今後も現状を維持して推移するものと予測する。整然とした環境で一定の需要はあるが、河川に近い懸念材料があることから、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)旧来からの成熟した住宅団地で、浸水リスクより周辺地域に比してやや動きが少ない傾向が見られるものの、駅や学校、商業施設との接近性が良好で、需要は一定程度存することから地価は小幅ながら上向きと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費高騰等の物価高による影響も懸念されるが、市内の住宅地需要は利便性が良好な地域を中心に概ね堅調な状態が続いている。 (2)超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは継続している。住宅ローン金利の動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)飯坂街道や最寄り駅に近い等、利便性が概ね良好な地域として熟成しており、地域要因に大きな変化は見られない。 (2)浸水リスクを受け市場にやや動きは少ないものの、商業施設等への接近性は良好で住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市南沢又字松北町３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,574 円／平米 15万7,280 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,401 円／平米 15万96 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,805 円／平米 15万4,737 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市南沢又字松北町３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,358 円／平米 17万6,402 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,888 円／平米 15万8,318 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,391 円／平米 15万63 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市南沢又字松北町３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,312 円／平米 16万3,025 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,657 円／平米 16万4,166 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,936 円／平米 15万1,864 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市南沢又字松北町３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
推定価格 平米 坪	5万302 円／平米 16万6,298 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,576 円／平米 15万3,980 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市南沢又字松北町３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万234 円／平米 16万6,074 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,584 円／平米 17万3,843 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,207 円／平米 15万2,760 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情