路線価 (2023) 福島県福島市飯坂町湯野字銚子口3-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市飯坂町湯野字銚子口３番２１外
価格時点	2023 年
駅名	飯坂温泉駅 から 590m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	686万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	686万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円／坪 1平米 3万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市域北部を中心とする郊外住宅地域で、中でも飯坂地区の住宅地と代替性が高い。主な需要者は市内の一次取得者又は飯坂地区に地縁的選好性を有する個人である。超低金利等を背景に住宅需要は総じて安定的に推移しているが、立地や利便性等により需要の強弱が混交・拡大している。近隣地域は中心部から遠く離れた立地や地縁的選好性がみられる地域性から需要は縮小傾向に転じており、土地２００㎡程度で８００万円以内の取引が主流となっている。 (2) 同一需給圏は、福島市北部郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は、飯坂地区を中心とした福島市北部に居住する世帯分離者及び共同住宅に居住していた一次取得者等と見られる。住宅市場はコロナ禍等の影響により建築資材の上昇傾向が続いており、これらの動向が不安定要因となってきている。当該地域は飯坂町の中心からやや離れた湯野地域にあり、現在は地価の下落傾向が見られてきている。市場の中心価格帯は土地は総額で８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法及び原価法が後記理由により適用できなかったので、比準価格のみ求めた。市場では自用目的の取引が大半を占め利便性や快適性が価格指標として重視されている。比準価格は、戸建住宅地の取引事例を中心に試算したもので、市場参加者の行動に即応しており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 収益価格は、対象標準地が福島市郊外の賃貸需要の乏しい地域に存することにより採用しなかった。比準価格は代替競争関係にある取引事例を収集選択することができ、実証的である。当該地域においては、自己居住目的での取引が主であり、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあることから、比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	飯坂温泉駅南東方
距離	590 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市飯坂町湯野字銚子口３番２１外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	飯坂地区中心部とは摺上川を隔てた東岸に位置する住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地等の転用が徐々に進み熟成度を緩やかに深めていくとみられるが、市中心部から遠く需要層が限定的な当該地域の地価は、今後も下落基調で推移するものと予測する。 (2)福島市北部の飯坂町湯野に存する旧来からの住宅地域であり、地域要因に変動はないが、地価は下落傾向が続いてゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、建築費上昇や資材不足等の懸念はあるが、超低金利を背景に立地や利便性の良好な地域を中心に需要は堅調に推移している。 (2)郊外部においては、人口減少傾向に伴い地価は下落傾向が続いている。なお、コロナ禍による地価への影響はほぼ見られていない。
地域要因
(1)市中心部から遠く離れ、かつ地区中心部とも摺上川を介しているため地域の競争力は低下傾向で推移している。 (2)飯坂町中心部からみてやや東部にある当該近隣地域では特段の地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域における標準的な画地である。競争力の程度に差異はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市飯坂町湯野字銚子口３番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,505 円／平米 7万1,096 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,152 円／平米 7万6,541 円／坪
標準価格 平米 坪	3万225 円／平米 9万9,924 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市飯坂町湯野字銚子口３番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万549 円／平米 6万7,935 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,002 円／平米 8万5,963 円／坪
標準価格 平米 坪	3万165 円／平米 9万9,725 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市飯坂町湯野字銚子口３番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,459 円／平米 8万7,473 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,314 円／平米 8万3,688 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,963 円／平米 9万5,752 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市飯坂町湯野字銚子口３番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,369 円／平米 11万3,624 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,882 円／平米 10万8,708 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,491 円／平米 9万7,497 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情