路線価 (2023) 北海道札幌市中央区南6条西4-5-32外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外
価格時点	2023 年
駅名	すすきの駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 317万3,760 円
1平米当たり	1平米 96万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6億8,600万 円 (536 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 423万1,680 円 1平米 128万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6億8,600万 円 (536 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 423万1,680 円／坪 1平米 128万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はすすきの地区を中心とした繁華性の高い商業地域。主たる需要者は、飲食店舗・ホテル等の事業用不動産の開発・運営を目論む法人等が中心である。新型コロナウイルス感染症による行動制限が緩和され人流回復により各種飲食店舗の売上や全国旅行支援等の施策を背景とした観光需要の回復に伴いホテル稼働率や客室単価等は回復傾向にあることから地価は上昇傾向で推移している。取引規模や取引形態等が様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏はススキノ地区繁華街を中心とする商業地域が該当する。コロナ禍による影響を直接的に受けたが、駅前通りに面して繁華性は高く、周辺では小売店舗の出店やホテル計画の進捗も見られ、アフターコロナに向けて投資も活発になっている。需要の中心は主として、投資目的で飲食店舗ビルの取得を検討している大手企業や不動産業者、ホテル業者等で、市外からも参入している。現在は地価変動の過渡期にあり、中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に市場で発生した取引価格を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格で投資採算性を反映した価格である。繁華性の高い商業地域として熟成された当該地域周辺では、市場での不動産供給が極めて限定的であるため収益性に基づく価格よりも高値で取引される傾向にある市場特性を考慮のうえ比準価格を中心に、収益価格を関連付け、周辺公示地等との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要の中心は投資採算性を重視する法人で、用途は賃貸向けの飲食店ビルやホテルである。比準価格は収益性も考慮の上取引されたと判断される事例から求めており、規範性は高い。地価動向に対して賃料の変動は弱く、将来的な空室率の動向等に対して安全志向も働き、賃料収益の反映には一定の限界があると判断した。従って比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、他の標準地とのバランス、コロナ禍中の不動産市況も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	すすきの駅南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	162.1 坪 (536 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北海道を代表する繁華街である「すすきの」地区内の商業地域。コロナ禍における人流抑制が解除され店舗売上やホテル稼働率等の収益指標は改善傾向にある。地域要因に変動要因は認められず、当面現状維持と予測する。 (2)コロナ禍の影響を直接受けるエリアとなったが、インバウンドの回復や、今秋開業予定のホテル・シネマコンプレックス・複合商業ゾーンを配置したすすきの駅前大型複合商業施設の好影響による賑わい回復も期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 406万6,380円 1平米 123万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 406万6,380円 1平米 123万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。 (2)為替、金利条件やコロナ禍、国際情勢の影響も懸念されるが、建替え計画、ホテル計画は継続中であり、商業地全体としては地価は上昇基調である。
地域要因
(1)北海道を代表する繁華街であり飲食店舗・ホテル等の経営指標は回復傾向にある。コロナ禍で落ち込んだ不動産需要は回復傾向にあり地価は上昇傾向。 (2)中高層飲食店ビル等が建ち並ぶススキノ歓楽街の商業地域で、稀少性が高いエリアであり、コロナ禍による悪影響からの脱却が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地で市場の競争力は優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	141万1,953 円／平米 466万7,917 円／坪
推定価格 平米 坪	148万3,963 円／平米 490万5,982 円／坪
標準価格 平米 坪	137万1,500 円／平米 453万4,179 円／坪
査定価格 平米 坪	141万 円／平米 466万1,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	143万4,836 円／平米 474万3,568 円／坪
推定価格 平米 坪	145万4,924 円／平米 480万9,979 円／坪
標準価格 平米 坪	119万3,539 円／平米 394万5,840 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万7,752 円／平米 372万8,348 円／坪
推定価格 平米 坪	148万2,994 円／平米 490万2,778 円／坪
標準価格 平米 坪	128万7,321 円／平米 425万5,883 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	162万4,393 円／平米 537万243 円／坪
推定価格 平米 坪	157万8,849 円／平米 521万9,675 円／坪
標準価格 平米 坪	119万1,584 円／平米 393万9,377 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	162万3,000 円／平米 536万5,638 円／坪
推定価格 平米 坪	171万3,888 円／平米 566万6,114 円／坪
標準価格 平米 坪	127万5,214 円／平米 421万5,857 円／坪
査定価格 平米 坪	131万 円／平米 433万860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情