路線価 (2023) 福島県福島市蓬莱町1-12-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市蓬莱町１丁目１２番１４
価格時点	2023 年
駅名	南福島駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	682万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	682万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円／坪 1平米 3万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市郊外の住宅地域で、中でも蓬莱、南向台等の丘陵型住宅団地との競合関係が強い。蓬莱団地は県立医科大学や福島大学に近いため、当該関係者を含む市内居住者が主たる需要者層を構成する。熟成度の高い住宅団地のため売買の主流は中古住宅で、土地総額で１，０００万円以内の取引が多い。高台の立地等により近年は競争力が低下傾向にあったが、新築住宅の価格上昇等の影響により中古物件の売買は概ね安定的に推移している。 (2) 同一需給圏は市街地南東部の地域で、蓬莱、南向台等の住宅団地との代替性が高い。需要者の中心は、市内居住者及び福島医大、福島大学等への通勤者が主である。近年の建設費高騰等の影響から中古物件への選好性が高まっており、当該地域の中古住宅が需要者の受け皿となっている。土地は２００㎡程度で６００万円程度、中古の戸建住宅で１，０００万円前後が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格及び積算価格が後記理由により試算できなかったので、比準価格について検討する。蓬莱団地には大学関係者向きの賃貸物件等も介在するが、賃貸経営目的の更地取引はほとんど見られず取引の主流は戸建住宅である。比準価格は戸建住宅地の取引事例を基に試算したもので地域の実情や対象標準地の最有効使用に即応し信頼性が高い。よって、比準価格もって鑑定評価額と決定した。 (2) 戸建住宅が多い住宅団地で賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は同一団地内の代替性の高い事例を複数採用し得られた説得力の高い価格である。自己居住目的の取引が中心で市場参加者が注目するのは市場流通価格であるので、当該比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南福島駅南方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市蓬莱町１丁目１２番１４
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	市内最大の丘陵型住宅団地の北西部に位置し、昭和４０年代後半に開発された地区
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した大規模住宅団地で、居住者の高齢化に伴う空家や売物件の増加が予想されるが、新築住宅の価格上昇傾向を受けて値頃な中古物件への需要回帰も見込まれるため、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (2)古くに開発された大規模住宅団地で居住者の高齢化等による空家の増加が懸念される。一方、団地外縁部の新規分譲や中古物件の再販等により相応の市場流通量があり、当面の間、現状程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、建築費上昇や資材不足等の懸念はあるが、超低金利を背景に立地や利便性の良好な地域を中心に需要は堅調に推移している。 (2)コロナ禍の中、経済活動が動き出し企業収益が改善しつつある。一方、資材価格や食料品等の高騰により消費者を取り巻く環境が厳しさを増している。
地域要因
(1)傾斜の多い丘陵型住宅団地の選好性は低下傾向にあるが、近隣地域は南東向傾斜のため蓬莱団地の中では競争力の比較的高い地区として推移している。 (2)移転需要の収束により取引件数が逓減しているが、建設費高騰の影響から中古物件への選好性が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市蓬莱町１丁目１２番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,759 円／平米 10万8,301 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,187 円／平米 10万6,410 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,868 円／平米 10万5,356 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市蓬莱町１丁目１２番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,050 円／平米 11万9,181 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,582 円／平米 11万1,022 円／坪
標準価格 平米 坪	3万753 円／平米 10万1,669 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市蓬莱町１丁目１２番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万382 円／平米 10万443 円／坪
推定価格 平米 坪	3万144 円／平米 9万9,656 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,846 円／平米 9万8,671 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市蓬莱町１丁目１２番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万251 円／平米 10万10 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,016 円／平米 10万2,539 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,074 円／平米 10万6,037 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情