路線価 (2023) 福島県福島市森合字西谷地13-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市森合字西谷地１３番１５
価格時点	2023 年
駅名	美術館・図書館前駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万2,742 円／坪 1平米 7万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福島市中心市街地周辺から近郊に存する住宅地域一円で、需要者は地縁を有する市内居住者が中心と認められる。森合地区では中小規模の新規開発により宅地が安定的に供給されており、需要面でも未だ低金利政策が継続していることから土地取引は比較的多く、不動産市場は概ね堅調を維持している。周辺の新規分譲地ではやや高値の取引も散見される。土地は１１００～１５００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円前後が需要の中心と思料される。 (2) 同一需給圏は、福島中心市街地に近接する利便性の高い戸建住宅地域一円である。特に福島交通飯坂線沿いの住宅地域と代替性が高い。住宅地の需要については新型コロナの影響をほとんど受けておらず、堅調な需要が続いている。特に森合地区については市場における選好性の高い地区となっており今後も地価上昇が見込まれる地区となっている。土地は１１００～１５００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する代替競争関係にある取引事例を多数収集の上選択し、適正に要因比較を行った結果試算されており、不動産市場を反映して現実的で説得力を有すると認められる。他方、対象不動産は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸物件の建築想定が困難であるため収益価格は適用できなかった。よって本件においては、森合地区の特性及び代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地区においては戸建住宅が連担しており、アパートも見られるが標準地の地積が小さいため収益価格を試算できなかった。住宅市場では戸建住宅地の取引がほとんどであり、利便性や快適性を重視した価格形成となっている。比準価格はこのような市場実態を反映して試算したものである。よって、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格との均衡にも留意し、住宅市場における動向等も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	美術館・図書館前駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市森合字西谷地１３番１５
標準地の範囲
東	90 m
西	140 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小学校や公園に近接している住環境の良好な住宅地域
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住環境に恵まれた住宅地域で今後も介在農地の宅地化が進み、熟成度を高めると予測する。未だ継続する超低金利等を背景に需要は底堅いものの、取引価格の傾向を見ると地価上昇は徐々に落ち着いていくと思料される。 (2)住環境および利便性に優れた住宅地域であり、今後も介在農地等の宅地化が進み熟成度が高まるものと予測する。コロナ禍が依然として続くものの、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万2,742 円 1平米 7万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万2,742円 1平米 7万400円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは継続している。住宅ローン金利の動向に留意する必要がある。 (2)新型コロナで住宅地市場への影響も心配されたが、その影響はあまり認められていない状況にある。
地域要因
(1)森合地区一円はやや街路の配置に劣るものの、利便性に恵まれていることから市場での人気は継続して高い。地域要因に特段の変動はない。 (2)森合地区は街路の配置にやや劣るものの利便性に恵まれた清閑な住宅地域であるため、市場での人気は高く、当該地域の相対的地位は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)浸水区域等の危険区域には該当しておらず、南道路であるため市場競争力はすぐれた状態であり、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市森合字西谷地１３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,272 円／平米 22万5,707 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,221 円／平米 23万8,763 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,016 円／平米 21万8,249 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市森合字西谷地１３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,870 円／平米 22万1,072 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,641 円／平米 21万3,703 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,559 円／平米 21万6,738 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市森合字西谷地１３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,061 円／平米 21万8,398 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,325 円／平米 21万9,270 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,391 円／平米 21万9,489 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市森合字西谷地１３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,033 円／平米 20万1,775 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,081 円／平米 20万5,240 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,255 円／平米 21万9,039 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情