路線価 (2023) 福島県福島市鳥谷野字杉ノ内11-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市鳥谷野字杉ノ内１１番７
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,805 円／坪 1平米 5万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市郊外の住宅地域で、特に荒川以南の住宅地と競合関係が強い。市内居住者が買い手の中心を占めるが、転売目的の不動産業者の取得も見られる。圏内では、土地２００㎡程度の個人間取引で１，１００万円台前半の取引が主流である。近隣地域は、水害の危険性を内在する河川沿いに位置するが、中心部や国道沿いの商業施設へのアクセスに恵まれ利便性が良好であるほか供給が少ない地域性も相まって需給動向は安定的に推移している。 (2) 同一需給圏は福島市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人である。市中心部には比較的近く幹線道路や商業施設の利便性も認められる地域であるが、河川近接の地域で水害への関心が高まっている中では選好性にはやや劣ると言わざるを得ない。取引の中心となる価格帯は、土地が１８０～２８０㎡で１，０００～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，８００万円程度から、上は現在は３，５００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場では自用目的の戸建住宅地の取引が大半を占め、これらの事例に基づき試算した比準価格は市場実態を適確に反映している。近隣地域及びその周辺ではアパートの混在率が比較的高いが、地主による供給が主流で土地建物投資額に見合った家賃が形成されていないため収益価格は低位となった。よって、信頼性の高い比準価格を採用することを妥当と認め、比準価格を標準に、代表標準地との価格検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパートも見られるが遊休地の利活用が中心で、土地価格相応の賃料水準は形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、取引が安定的な地域で規範性の高い事例を相応に収集し得たことから精度が高く、価格形成要因、特に住居系の地域で重視される居住環境を適切に試算の過程で考慮し得ているため説得力に優れる。よって比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との規準を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福島駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市鳥谷野字杉ノ内１１番７
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	18.5 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	阿武隈川左岸に形成された旧来からの混在住宅地域
街路	基準方位　北　　７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道４号東側背後で宅地化の進展・熟成は緩やかで、今後も同様の傾向が続くと見込まれる。また、地価は中心部に近い立地条件等から、ここ暫くは微増傾向で推移して行くものと予測する。 (2)開発の余地はあるものの、開発は少なくなっており当面は現況を維持するものと予測。より商業・利便施設に近い地域が選好される傾向が強まっており、地価は横ばい程度に落ち着くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,805 円 1平米 5万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境は比較的堅調を維持しているものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の影響から経済の先行き不透明感が増してきている。 (2)建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向が見られており、地価の足かせとなっている。
地域要因
(1)今のところ不動産市況は落ち着きを呈しつつ推移しているが中長期的には先行き不透明である。 (2)過去に水害のあった阿武隈川と大森川、濁川の合流点付近の河川改修が進んでおり、河川近接による水害への懸念が薄まっている。
個別的要因	(1)地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の程度に変動はない。 (2)小規模化して総額を抑えた物件の人気が高まっており、区割り分割を目的とする分譲業者からの需要が考えられるようになっている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ６Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市鳥谷野字杉ノ内１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,413 円／平米 14万217 円／坪
推定価格 平米 坪	4万986 円／平米 13万5,500 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,214 円／平米 17万9,231 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成工事規制
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市鳥谷野字杉ノ内１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万633 円／平米 20万453 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,179 円／平米 20万2,258 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,316 円／平米 18万2,875 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市鳥谷野字杉ノ内１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,530 円／平米 21万30 円／坪
推定価格 平米 坪	6万174 円／平米 19万8,935 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,206 円／平米 18万2,511 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市鳥谷野字杉ノ内１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万12 円／平米 16万5,340 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,278 円／平米 15万6,301 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,038 円／平米 18万1,956 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市鳥谷野字杉ノ内１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,318 円／平米 10万3,537 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,794 円／平米 14万4,783 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,018 円／平米 18万1,890 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情