路線価 (2023) 福島県福島市陣場町61-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市陣場町６１番１８外
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,500万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,500万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円／坪 1平米 8万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市中心市街地の商業地域等で、主な需要者は市内の法人や個人事業者等である。福島駅東口地区では飲食店街等でみられたコロナ禍の影響が徐々に緩和されつつあるほか、駅前再開発事業の進展等の活性材料も加わって、市場は総じて回復傾向にある。規模や類型等により取引価格は一様ではないため取引の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は福島市内の中心市街地の商業地域であり、特に中心部周辺の商業地域との代替性が高い。需要者は市内に地縁性を有する法人や個人事業者が中心である。業種により見られていた新型コロナの影響も緩和の傾向にあり、また、福島駅東口での市街地活性化に向けた事業の継続もあり、市況は回復傾向にある。画地規模がまちまちなこと、また、業種により求める規模が様々なことから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性の強い東口地区の取引事例から求めたもので信頼性が高い。一方、収益価格は土地建物の新規投資額に即応する賃料収受が困難であるため低位に得られた。売買市場では、中古の賃貸ビルについては収益価格ベースの取引も見られるが、賃貸経営を目的とする更地取引はほとんど観察されない。よって収益価格は参考にとどめて比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸物件は建築時期の古いビルが多く適切な賃料水準の把握に限度があり、収益価格の説得力は相対的に低い。また、昨今の建築費高騰により収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の中心市街地に位置する商業地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、福島駅東口に広がる商業地域の市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	153.7 坪 (508 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、金融機関等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市陣場町６１番１８外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗・事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	福島駅前の商業中心部とは広幅員の県道を介するため顧客流動性に劣る。
街路	２４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広幅員の県道により商業中心部との連続性が分断されているため駅前再開発事業等の活性材料の影響が及びにくい。今後も現状の商況を維持しながら、僅かな上昇から横這いの地価変動を辿ると予測する。 (2)中心市街地の幹線道路に面した既存の商業地域であるが、繁華性はやや低い。地価水準は中心市街地の活性化の動きやコロナ禍からの回復傾向を勘案すると、やや強含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗・事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍や物価上昇等の懸念はあるが景気は緩やかに持ち直している、特に東口地区では再開発事業等の活性材料により不動産取引は回復傾向にある。 (2)一部の業種では新型コロナによる影響が残っているものの、全体としては緩和の傾向にあり、商業地域の地価も回復傾向が見られる。
地域要因
(1)隣接地域の分譲マンションは完売し背後人口が増加したが、近隣地域の用途及び価格水準に特段の変動はない。 (2)交通量の多い幹線道路沿いの商業地域であるが、地域内では特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市陣場町６１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,911 円／平米 30万3,858 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,638 円／平米 30万2,955 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,638 円／平米 30万2,955 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,600 円／平米 30万6,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市陣場町６１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,444 円／平米 21万9,664 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,252 円／平米 22万8,947 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,541 円／平米 27万2,881 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市陣場町６１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,584 円／平米 25万3,187 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,426 円／平米 25万5,970 円／坪
標準価格 平米 坪	9万451 円／平米 29万9,031 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,400 円／平米 30万2,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市陣場町６１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,040 円／平米 24万1,470 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,969 円／平米 24万1,236 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,914 円／平米 29万644 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,800 円／平米 29万3,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情