路線価 (2023) 福島県福島市栄町26-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市栄町２６番２１外
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,010万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万6,582 円 1平米 24万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,040万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万9,888 円／坪 1平米 24万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島駅前の市街地中心部に位置する商業地域である。需要者は貸しビル等の不動産賃貸業を営む法人や不動産業者等の法人が中心で、県外からの需要も見られる。郊外の大型店舗等との競争関係は激しいが、駅前の中心市街地では福島医大新学部の開校や、市街地再開発事業の計画、民間のテナントビル建設も見られる等の活性化の動きが継続している。需要の中心となる価格帯は規模や価格水準が様々で、一概に見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は福島市の中心商業地域一円と認められる。需要者の中心は県内の店舗ビル経営法人や不動産業者等であるが、県外事業者の参入も一部見られる。近隣地域は建築後相当年が経過したビルが多いものの、駅前通り南側では福島医大新学部が開設し、福島駅東口地区市街地再開発組合による再開発事業が進行中で、不動産市場及び地価には再開発終了後の市街地活性化への期待感からの若干の上向き傾向が見られる。市場の中心価格帯は個別性が強く把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新型コロナによる影響から回復傾向にあるが、テナント需要の先行きの予測には困難を伴い、賃貸物件も建築時期の古いビルが多く適切な賃料水準の把握にも限度がある。また、昨今の建築費高騰により収益価格は低位に求められた。比準価格は福島駅周辺の商業地域から代替性のある取引事例を採用して、最近の需給動向を反映した試算ができた。よって、市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者は収益性により意思決定を行う事業者等であるが、駅前賃貸市場においては地価及び建築費に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、繁華性や収益性等の商業地取引で重視される観点からの格差判定を行っており、市場性を反映した信頼性の高い価格と認められる。よって本件では福島駅前商業地域における市場動向を踏まえ、収益価格を考慮の上、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福島駅東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	85.9 坪 (284 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市栄町２６番２１外
標準地の範囲
東	10 m
西	90 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗・事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	福島駅東口に近接した駅前通り沿いの中心商業地域
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福島駅東口の商業地区の中心部に位置した繁華性の高い地域であるが、昨今は郊外店との競争が厳しい状況にある。市街地再開発事業等による駅前の活性化の期待もあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)福島市内で最も繁華性の高い商業地域として、その地位を今後も維持すると予測する。郊外施設との競合関係は強くなっているが、再開発事業への期待感が継続しており、地価は若干の上昇傾向で推移すると思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗・事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部の業種では新型コロナによる影響が残っているものの、全体としては緩和の傾向にあり、商業地域の地価も回復傾向が見られる。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、超低金利が継続することより投資家等の資金が流入しやすい状況となっている。今後の金利の動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)新型コロナによる影響は緩和されてきているが、通り沿いの半分は市街地再開発事業により、商業利用できない状態となっている。 (2)旧来より駅直結で市内商業地間での優位性が高く、医大新学部開設や再開発事業の進行等の要因より近隣地域内における市場には底堅さが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市栄町２６番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万521 円／平米 66万2,922 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,740 円／平米 68万6,788 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,341 円／平米 83万7,545 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	529 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市栄町２６番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,128 円／平米 50万6,241 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,190 円／平米 49万3,222 円／坪
標準価格 平米 坪	25万739 円／平米 82万8,943 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市栄町２６番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,751 円／平米 19万925 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,683 円／平米 44万1,956 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,741 円／平米 79万9,196 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１独自 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市栄町２６番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万411 円／平米 59万6,439 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,495 円／平米 60万22 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,649 円／平米 85万8,400 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情