路線価 (2023) 福島県福島市太平寺字児子塚52-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市太平寺字児子塚５２番１外
価格時点	2023 年
駅名	南福島駅 から 920m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億5,600万 円 (5978 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億5,600万 円 (5978 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円／坪 1平米 5万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元事業者や沿道型店舗を展開する県内外の法人である。本地域は、背後住宅地の充実や国道４号、福島西道路を結ぶ立地等により商業集積、熟成度を高めつつ推移しているが、沿道には住宅の立地も多く新規開発の余地が少なくなっている。近年、定期借地権の活用が定着化する中、需要者層や画地規模等の差異があり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は福島市のうち郊外部の路線商業地域一帯。需要者層は繁華性や必要投資額の水準を考慮すれば、福島県内の中規模事業者と見られる。比較的新興の商業地域であるが熟成スピードが早く開発の余地はほぼなくなっており、取引自体はあまり見られないものの国道延伸への期待感もあって需要は安定的と推察される。取引の中心となる価格帯は、規模が様々で把握は困難であるが、郊外型は土地のみの総額で５，０００万円以下が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は画地規模の類似する路線商業地域の事例を重視しつつ得られた実証性を有する価格である。収益価格は高騰する建設費を背景に低位に乖離して得られたが、試算過程には想定要素も内在し価格の精度には限界がある。近隣地域は自用の店舗が中心で賃貸経営を目的とする事業者は少なく収益価格の説得力は低位に留まる。本件は、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商業地域であるが自用が主流で、賃貸は財務上の動機によるものが多く賃料水準は土地価格に比して低位と判断される。そのため収益価格は建築費上昇の影響もあってやや低位に試算された。一方比準価格は、繁華性等、商業地取引において重視される観点からの価格形成要因の比較を行っており、市場性を適切に反映して規範性が高いと判断される。よって比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との規準を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南福島駅北西方
距離	920 m
土地の状態
土地面積	1808.2 坪 (5978 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市太平寺字児子塚５２番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	100 m
面積	6000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	市街地南方の県道沿いに形成された新興路線商業地域
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地南方に形成された新興路線商業地域である。近年商業集積を高めつつ推移しており、商業背後地の充実や福島西道路の南伸整備を背景に、今後も熟成度を高めつつ堅調に推移するものと予測する。 (2)背後住宅地の充実傾向が高まっており、当面は現況を維持するものと予測する。沿線店舗の経営も比較的安定していると見られ、コロナ禍の影響も比較的小さく地価はいま暫く小幅上昇が続くものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 19万4,723円 1平米 5万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 19万4,723円 1平米 5万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が続く中、飲食系繁華街や温泉街等は厳しい状況にあるが、経済活動の回復により郊外型店舗等の商況が改善している。 (2)コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築費の上昇が必要投資額を押し上げており、不動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状況にある。
地域要因
(1)立地条件や商業背後地の充実に支えられ、圏内における市場競争力は高位にある。 (2)地域西側で国道１３号の延伸事業が進められており、利便性向上への期待感が出ている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)まとまった規模の画地であり、集客力の優位さから一定の需要は保たれている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市太平寺字児子塚５２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,947 円／平米 26万4,305 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,155 円／平米 26万1,686 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,301 円／平米 21万2,579 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,200 円／平米 21万2,245 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市太平寺字児子塚５２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,940 円／平米 14万1,960 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,602 円／平米 18万7,126 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,292 円／平米 19万2,713 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市太平寺字児子塚５２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,916 円／平米 21万4,612 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,221 円／平米 22万8,845 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,004 円／平米 18万5,149 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市太平寺字児子塚５２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,025 円／平米 17万5,301 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,048 円／平米 19万5,213 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,048 円／平米 19万5,213 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情