路線価 (2023) 福島県福島市大森字北島1-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市大森字北島１番１外
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,730万 円 (1246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,730万 円 (1246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円／坪 1平米 6万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市内の路線商業地域の一帯。需要者は投資額の水準を考慮すれば福島県内の中規模事業者と見込まれる。より南方の県道南福島停車場線沿線が市中心部からは離れるながら人気を集めているが、近隣地域である国道１１５号沿いはそれと比して営業年数が長い店舗も多く、商況は比較的安定的である。取引の中心となる価格帯は、規模が様々で一定した水準の把握は困難であるものの、土地が６，０００万円以下程度が中心となっている。 (2) 同一需給圏は福島市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域、及び商業適地が見られる地域である。需要者は地元事業者や広域的に営業展開する市外の事業者である。幹線道路沿いの商業適地は稀少性ゆえに借地も多く、売買市場では供給が少なく取引も少ない。近年は中心商業地域の衰退が懸念される一方で、大型店舗の立地規制緩和の方向性が見える。ドラッグストア需要が堅調と見られ、客足も良いと見られる。規模等の個別性が強く、中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域であるが賃貸は市場としての成熟の程度が低く、土地価格と比較して賃料水準が割安であるため、建築費の上昇傾向もあって収益価格はやや低位に試算された。一方比準価格は、繁華性、集客力等、商業地の取引において重視される観点からの地域格差率、標準化補正率の査定を行って試算しており、説得力に優れると判断される。よって比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との規準による検証を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、代替性が認められる路線商業地域の事例を採用しており、地域の特性等を適切に反映した実証的な価格と言える。収益価格は低水準となったが、当該地域は自己の営業目的でやや大型の店舗を建設することが通常と認められる地域であり、また、その稀少性からも、収益価格に基づく交渉では合意形成に至らないと判断される。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅南西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	376.9 坪 (1246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市大森字北島１番１外
標準地の範囲
東	300 m
西	110 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	福島西ＩＣから市中心部への経路沿いの路線商業地域
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)やや南方の県道南福島停車場線沿いの路線商業地域との競合はあるが、交通量は比較的安定しており、当面は現況を維持するものと予測。地価は横ばい程度に収束するものと予測する。 (2)熟成した商業地域であり、目立つ店舗の入れ替え等は見られない。背後住宅地域の需要が堅調で熟成が進捗中であり、巣ごもり需要も期待され、今後も現状持続で安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築費の上昇が必要投資額を押し上げており、不動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状況にある。 (2)企業物価指数が上昇、消費者物価指数はやや上昇という状態が続き経営は厳しい状況にある。コロナ禍にあっても、路線商業地域の客足は堅調。
地域要因
(1)コロナ禍以降開発は止まった感があり、地域要因にこのところ変動は見られない。 (2)高速道路ＩＣ、西道路、国道４を繋ぐ国道沿いであり、一定の顧客流動が期待できる。背後住宅地域の熟成が進捗中であり、安定的と見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地であるため市場競争力がやや優れた状態で、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市大森字北島１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,916 円／平米 21万4,612 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,221 円／平米 22万8,845 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,025 円／平米 18万1,913 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市大森字北島１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,889 円／平米 22万7,747 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,207 円／平米 22万5,492 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,220 円／平米 21万8,923 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市大森字北島１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,911 円／平米 15万8,394 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,972 円／平米 15万5,289 円／坪
標準価格 平米 坪	6万923 円／平米 20万1,411 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市大森字北島１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万633 円／平米 20万453 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,179 円／平米 20万2,258 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,826 円／平米 19万4,479 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情