路線価 (2023) 福島県福島市五月町39-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市五月町３９番２１
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	616万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	613万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,794 円／坪 1平米 8万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島駅周辺の商業地域の範囲と把握した。需要者は県内外の法人事業者等である。駅前中心商業地域における再開発の動きが加速する中、その影響を受けるとともに、当該地域でも接面道路が都市計画道路として拡幅整備計画が進行中である。取引規模や取引価格は様々であり、需要の中心価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は福島市内の中心市街地の商業地域であり、特に中心部周辺の商業地域との代替性が高い。需要者は市内に地縁性を有する法人や個人事業者が中心である。新型コロナの影響も緩和の傾向で、福島駅東口の中心商業地域では市街地活性化に向けた事業が継続し、本地域でも街路整備事業が進捗している。画地規模がまちまちなこと、また、業種により求める規模が様々なことから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は駅周辺の商業地域であり、収益性は重要な指標であるが、建築時期の古いビルが多く、適切な新築の賃料水準や経費率の把握が難しいことから、収益価格の精度にはやや限界がある。取引事例は周辺類似地域から収集し、現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸物件は建築時期の古いビルが多く適切な賃料水準の把握に限度があり、収益価格の説得力は相対的に低い。また、昨今の建築費高騰により収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の中心市街地に位置する商業地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、商業地域の市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅南方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	23 坪 (76 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市五月町３９番２１
標準地の範囲
東	90 m
西	10 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	14 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小規模店舗が多い既成商業地域
街路	８．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年、標準地東方の同一市道沿いに複合施設が建設され、現在、道路拡幅整備計画が進行している。地価も上昇要因があるが、景気の先行き不透明感も漂っており、長期的な動向は不透明である。 (2)中心市街地の旧来からの商業地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。コロナ禍にあるが、周辺での街路整備や近年の複合施設の建設、福島駅から近い立地もあり、若干の上昇傾向が残るものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗、事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,439 円 1平米 8万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万8,117 円 1平米 8万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 26万5,472円 1平米 8万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 26万5,472円 1平米 8万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境は比較的堅調を維持しているものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の影響から経済の先行き不透明感が増してきている。 (2)一部の業種では新型コロナによる影響が残っているものの、全体としては緩和の傾向にあり、商業地域の地価も回復傾向が見られる。
地域要因
(1)道路拡幅整備計画が進行しており、商業地域としての性格が変化しようとしているが、長期的には先行き不透明感が払拭しがたい。 (2)福島駅と県庁を連絡する道路沿いで、街路拡幅整備も進捗していることから、優位性は比較的安定している。
個別的要因	(1)地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の程度に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市五月町３９番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,424 円／平米 26万9,188 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,506 円／平米 26万9,459 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市五月町３９番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,043 円／平米 28万1,152 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,694 円／平米 27万80 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市五月町３９番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,317 円／平米 20万6,020 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,714 円／平米 23万7,086 円／坪
標準価格 平米 坪	8万850 円／平米 26万7,290 円／坪
査定価格 平米 坪	8万900 円／平米 26万7,455 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市五月町３９番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,408 円／平米 26万9,135 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,571 円／平米 26万9,674 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情