路線価 (2023) 福島県福島市天神町64-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市天神町６４番５
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,636 円／坪 1平米 7万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心市街地の商業地域及び商住混在地域一円。需要者の中心は地縁性を有する小規模法人、中心部居住を選好する個人等である。駅から離れることから顧客の回遊が見られず繁華性が劣る地域である。駐車場等の低利用地が介在する商業地域であるが中心部住宅地の供給不足を受けた居住目的の需要も見込まれる。事業系目的の中心価格帯は利用目的や需要者の属性、資本力の差異により取引総額にはバラツキがある。 (2) 同一需給圏は中心市街地の商業地域及び商住混在地域である。需要者は地縁性を有し、自己利用を目的とする個人や小規模法人が中心である。一方通行の街路が多くやや煩雑であり、繁華性は低下傾向にあるが、反面、利便性の割には閑静な地域環境にある。特に中心商業地域より北側は周囲に学校が多く、ある要因についての効用に違いはあっても、住宅地としての需要も認められる。取引規模が利用目的に応じて様々であることから、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は画地規模が類似する事例を重視しつつ得られた実証性を有する価格である。収益価格は高騰する建設費を背景に低位に乖離して得られたが、試算過程には想定要素も内在し価格の精度には限界がある。近隣地域は自用の店舗が中心で、住宅用途としての利用も選択肢となる地域であり、市場参加者は市場流通価格を重視するものと思料する。本件は、比準価格を採用し収益価格は参考に留め代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、比較的新しく近い位置の事例を複数採用できたことから、地域の特性等を適切に反映した実証的な価格と言える。収益価格は、競争や建築コスト上昇等を反映し低水準となったが、当地域は、住宅地としての利用も環境と適合しており、周辺住宅地の供給が不足している現況では、収益価格に基づく交渉では合意形成に至らないと判断される。よって収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市天神町６４番５
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗・事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	低層の小規模店舗、住宅、駐車場等が混在する繁華性が低い商業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の小規模店舗を主体とする商業地域である。利便性の高い立地条件を背景に住居系利用も見込まれる地域で、地価は、横這い乃至やや上昇の余地があるものと予測する。 (2)中心商業地域からは分断され繁華性に劣る一方で、住宅用途としての利用も環境と適合する。周辺住宅地域は慢性的な供給不足で地価上昇が続いており、当該影響により、地価はやや上昇が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗・事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万5,636 円 1平米 7万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 24万677円 1平米 7万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万5,636円 1平米 7万4,300円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 24万677円 1平米 7万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が続く中、飲食系繁華街や温泉街等は厳しい状況にあるが、経済活動の回復により商況の最悪期を脱したものと観察される。 (2)旧来からの商店等を主とする商業地域は、繁華性が低下傾向。中心部周辺では、中高層のマンションのほか、近年は低層賃貸住宅の建設が散見される。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられず繁華性の低い状態が続いている。 (2)商業繁華性は低い地域であるが、画地形状等が住宅用途にも適合し、住宅地域への移行の過程で、周辺住宅地の地価上昇の影響を受けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因は標準的で競争力は普通であり、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市天神町６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,444 円／平米 21万9,664 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,252 円／平米 22万8,947 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市天神町６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,040 円／平米 24万1,470 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,969 円／平米 24万1,236 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,175 円／平米 23万8,611 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市天神町６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,911 円／平米 30万3,858 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,638 円／平米 30万2,955 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,175 円／平米 25万1,835 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,200 円／平米 25万1,917 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市天神町６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,179 円／平米 21万2,176 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,757 円／平米 21万4,087 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,299 円／平米 24万8,938 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情