路線価 (2023) 福島県福島市南矢野目字中屋敷50-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市南矢野目字中屋敷５０番４外
価格時点	2023 年
駅名	笹谷駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,100万 円 (2729 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億7,100万 円 (2729 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,625 円／坪 1平米 6万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市内の路線商業地域又は普通商業地域等で、主な需要者は広域的に事業展開する法人や地元事業者等である。圏内では国道４号、１１５号など既存の路線商業地域のほか、近年、商業集積を高めている南矢野目、大森・太平寺地区等の新興地域が加わり、商業核の分散が進んでいる。定期借地権の普及に加え、規模や利用目的等の多様化により取引の中心となる総額の把握は困難であるが、４～６万円／㎡台の取引が比較的多い。 (2) 同一需給圏は福島市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域、及び商業適地が見られる地域である。需要者は地元事業者や広域的に営業展開する市外の事業者である。一定の規模を有する稀少性ゆえに借地も多く、売買市場では供給が少なく取引も少ない。近年は大型店舗の立地規制緩和の方向性が見える。ドラッグストア需要が堅調と見られ客足も良い。同一路線上は、店舗間競争が顧客誘引作用もある地域性であり、閉店があっても期間を置かず新たな店舗が立地する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は幹線道路沿いに郊外型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、自用の土地利用（借地を含む）が主流である。テナント物件も介在するが、店舗等の撤退後に賃貸に供されたものがほとんどで、賃貸経営を目的とする更地需要は少ない。よって、自用目的と推察される取引事例を中心に試算した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替性を有する商業地域の事例を採用しており、地域の特性等を適切に反映した実証的な価格と言える。収益価格は建築費上昇もあり低水準となったが、当地域における土地取得は自己の営業目的が支配的で、その稀少性から土地の賃貸需要もあるため、買主側からの収益価格水準での交渉は合意形成に至らないと判断され、説得力が低い。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	笹谷駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	825.5 坪 (2729 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市南矢野目字中屋敷５０番４外
標準地の範囲
東	270 m
西	280 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	65 m
奥行き	40 m
面積	2600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大型商業施設と同一市道沿の路線商業地域で、区画整理済み（平成１９年換地処分）
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後の住宅地域の熟成に伴って今後も商業集積を高め、競争力の高い路線商業地域として推移すると見られるが、人口減少や地域経済の縮小傾向等により大幅な地価上昇は見込みにくく緩やかな地価上昇に留まると予測。 (2)国道１３号及び高速道路ＩＣに近く、核店舗を中心として高い集客力を誇る路線商業地域である。将来的には福島北道路の整備により周辺地域との相乗効果が期待される。地価は緩やかに上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍や物価上昇等の懸念はあるが景気は緩やかに持ち直している、特に東口地区では再開発事業等の活性材料により不動産取引は回復傾向にある。 (2)企業物価指数が上昇、消費者物価指数はやや上昇という状態が続き厳しい状況にある。ドラッグストア用地需要は堅調。
地域要因
(1)集客力の高い大型商業施設に近接するほか背後住宅地域の熟成が進んでいるため土地需要は安定的に推移している。 (2)コロナ禍において閉店、入れ替わりが散見される。業種等により温度差はあるが、商況はやや回復傾向にあると見られる。
個別的要因	(1)二方路の優位性はあるものの概ね標準的な画地であり、競争力に変動はない。 (2)二方路であるため市場競争力が優れた状態であり、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市南矢野目字中屋敷５０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,056 円／平米 18万2,015 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,452 円／平米 17万6,712 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,652 円／平米 20万3,822 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市南矢野目字中屋敷５０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,889 円／平米 22万7,747 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,207 円／平米 22万5,492 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,349 円／平米 21万9,350 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市南矢野目字中屋敷５０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,025 円／平米 17万5,301 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,048 円／平米 19万5,213 円／坪
標準価格 平米 坪	6万69 円／平米 19万8,588 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,300 円／平米 20万2,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市南矢野目字中屋敷５０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,997 円／平米 19万1,738 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,635 円／平米 19万3,847 円／坪
標準価格 平米 坪	6万262 円／平米 19万9,226 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市南矢野目字中屋敷５０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,911 円／平米 15万8,394 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,972 円／平米 15万5,289 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,562 円／平米 21万136 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情