路線価 (2023) 福島県福島市御山字稲荷田88-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市御山字稲荷田８８番１外
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,390万 円 (1368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,390万 円 (1368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円／坪 1平米 5万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元事業者や沿道型店舗を展開する県内外の法人である。信夫山と松川に挟まれた商業地域で既に建物が連担していることから開発適地は少なく、店舗進出の動きは弱い。他地区の路線商業地域と比較し市場競争力が低下傾向にある。近年、定期借地権の活用が定着化する中、需要者層、画地規模等の差異もあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は、市内の幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元事業者や沿道型店舗を展開する県内外の法人である。コロナ禍の中、飲食店等の商況は厳しい状況が続くが、ドラックストアや日用品を扱う店舗の売上げは好調である。市内各所に路線商業地域が分散立地し地域間競争が激化する中、本地域の市場競争力は弱含みと観察される。定期借地権による用地需要の定着や需要者層、画地規模等の差異により、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は街路条件や画地規模を重視し採用した事例から得られた実証性を有する価格である。収益価格は高騰する建設費を背景に低位に乖離して得られたが、試算過程には想定要素も内在し価格の精度には限界がある。近隣地域は自用の店舗が中心で賃貸経営を目的とする事業者は少なく収益価格の説得力は低位に留まる。本件は、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、地域の競争力及び将来動向等を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は、想定建物の規模、賃料及び空室リスク等の査定が流動的になる可能性があり得られた価格の精度には限界がある。比準価格は、街路条件や画地規模が類似する商業地の事例から得られた実証性を有する価格である。近隣地域は自用の店舗が中心で、賃貸経営を目的とする事業者は少なく収益価格の説得力は比準価格に及ばないと思料する。本件は、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、地域の将来動向等を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福島駅北方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	413.8 坪 (1368 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、飲食店、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	43 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	77 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市御山字稲荷田８８番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗・事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	信夫山トンネルの北側に位置する古くからの路線商業地域
街路	４３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの古い路線商業地域で商業核となる店舗の立地が少なく、競合路線商業地域との競争力が低下傾向にある。地価は、横這い程度で推移するものと予測する。 (2)国道沿いの路線商業地域であるが、信夫山によって中心部と隔てられており、商業核となる店舗の立地が少なく競合路線商業地域との競争力が低下傾向にある。地価は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 17万7,202円 1平米 5万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 17万7,202円 1平米 5万3,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が続く中、飲食系繁華街や温泉街等は厳しい状況にあるが、経済活動の回復により郊外型店舗等の商況が改善している。 (2)コロナ禍の状況が継続しているもののその影響はが弱まりつつある。路線商業地域ではドラックストア等の出店が散見される。
地域要因
(1)近隣地域内の店舗跡地にドラックストアーが開店した。 (2)近隣地域内の遊技施設が閉店したが、跡地でドラックストアが開店している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市御山字稲荷田８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,444 円／平米 21万9,664 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,252 円／平米 22万8,947 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,809 円／平米 17万7,893 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市御山字稲荷田８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,997 円／平米 19万1,738 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,635 円／平米 19万3,847 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,015 円／平米 17万5,268 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市御山字稲荷田８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,916 円／平米 21万4,612 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,221 円／平米 22万8,845 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,043 円／平米 17万5,360 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市御山字稲荷田８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,889 円／平米 22万7,747 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,207 円／平米 22万5,492 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,503 円／平米 20万3,329 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市御山字稲荷田８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,025 円／平米 17万5,301 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,048 円／平米 19万5,213 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,974 円／平米 17万8,438 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情