路線価 (2023) 福島県福島市三河南町1-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市三河南町１番９外
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (1110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (1110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円／坪 1平米 15万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島駅西口及び東口の駅前中心商業街区及びその補完的商業街区一円である。需要者の中心は県内外の店舗及び事業所経営者等である。新幹線開設以降に西口駅前商業地区となって久しいが、大規模店舗はイトーヨーカドーのみで、専らホテルやマンションを中心に緩やかな熟成となっている。コロナ渦でホテルや時間貸駐車場の収益低迷が続いており、先行きは不透明である。市場の中心価格帯は個別性が強く把握し難い。 (2) 同一需給圏は福島市内の商業地域一帯。需要者の中心は中・大規模の法人であり、繁華性を考慮すれば福島県のほか、東北地方及び関東地方北部からの需要も期待される。コロナ感染症の影響が続いているが、事務所系、業務系の商業地域においては足元では影響は見られておらず、優良地の品薄感もあって需要は比較的安定している。取引の中心となる価格帯は、規模が様々で把握は困難であるが、土地のみで７，０００万円程度以下が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性が重視される商業地ではあるが、投下資本に見合った賃料は徴収されておらず、代替性の高い賃貸事例の収集の困難性から、想定要素の多い収益価格の説得力は必ずしも高くない。よって、実証的で市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中心部の商業地域であるものの自用物件も多いため賃貸市場は成熟の程度が低く、収益価格はやや低位に試算された。一方比準価格は、取引は少ないものの規範性の高い事例を相応に収集し得たことから精度が高く、繁華性、集客力等市場において重視される観点は価格形成要因の比較において適切に反映させているため説得力も優れる。よって比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との規準を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福島駅西方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	335.8 坪 (1110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、ホテル、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市三河南町１番９外
標準地の範囲
東	70 m
西	90 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	福島駅西口に近接する商業地域
街路	３２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福島駅西口の駅前商業地域で、銀行やホテル等の他、駐車場も見られる。高度利用が可能でマンション等への転用も期待されるが、経済の先行き不透明感から地価はここ暫くは微増傾向で推移すると予測する。 (2)駅に近い利便性があり、当面は現況を維持するものと予測。大規模・業務系の画地やマンションが中心で東口側との住み分けができており、需要は比較的安定的で地価も小幅ながら上昇基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境は比較的堅調を維持しているものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の影響から経済の先行き不透明感が増してきている。 (2)コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築費の上昇が必要投資額を押し上げており、不動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状況にある。
地域要因
(1)長引くコロナの渦の影響で駅前ホテルや周辺の時間貸し駐車場の低迷が持続していたが、回復基調にある。 (2)駅東口側にホテルの建築計画が出ており、一部業種は競合となる可能性がある。
個別的要因	(1)二方路の優位性が認められる。 (2)駅前地区にあって比較的まとまった規模の画地であり、集客力の優位性から一定の需要は保たれている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１独自 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市三河南町１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万411 円／平米 59万6,439 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,495 円／平米 60万22 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,461 円／平米 51万7,260 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市三河南町１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,282 円／平米 48万302 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,003 円／平米 47万2,768 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,944 円／平米 50万5,633 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市三河南町１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,181 円／平米 43万6,990 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,296 円／平米 44万3,983 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,977 円／平米 51万5,660 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市三河南町１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,269 円／平米 59万9,275 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,900 円／平米 60万4,667 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,440 円／平米 50万7,273 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市三河南町１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,128 円／平米 50万6,241 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,190 円／平米 49万3,222 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,544 円／平米 52万4,146 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情