路線価 (2023) 福島県福島市万世町24-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市万世町２４番１２
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,830 円 1平米 9万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万3,160 円／坪 1平米 9万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市内の中心市街地の商業地域であり、特に中心部周辺の商業地域との代替性が高い。需要者は市内に地縁性を有する法人や個人事業者が中心である。業種により新型コロナ感染長期化の影響が出ているが、福島駅東口の中心商業地域では市街地活性化に向けた事業が継続し、本地域でもマンション建設が見られる。業種により求める画地規模が様々なことから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い。 (2) 同一需給圏は中心商業地域及びその周辺地区であり、需要者の中心は地元企業及び個人事業者である。商業地域として特筆すべき発展は見られないが、中心商業地域周辺の幹線道路は車両での移動に重要な位置にあり、コロナ禍においても交通量はあまり変わらない印象を受ける。近隣の事業者の従業員用の駐車場や、マンション敷地として求めている場合もあり、高値の取引も散見される。取引規模が利用目的に応じて様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件は建築時期の古いビルが多く適切な賃料水準の把握に限度がある。また、テナント需要の先行きの予測には困難を伴う。したがって、収益価格の説得力は相対的に低い。比準価格は同一需給圏内の中心市街地に位置する商業地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、福島駅東口に広がる商業地域の市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法においては、地理的関係位置が類似し代替競争関係が認められる地域の事例を採用していることから、求められた比準価格は信頼性の高い価格と判断される。収益価格は、昨今の建築費上昇等を反映し低水準となったが、当該地域は駐車場やマンション敷地等の、収益性では語れない需要も近年は多く、相対的な説得力が低い。したがって、比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市万世町２４番１２
標準地の範囲
東	200 m
西	20 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗、事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心市街地を横断する幹線道路沿いの商業地域
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部の既成商業地域で、緩やかに熟成して行くものと予測する。コロナ感染長期化の影響により中心市街地の飲食街では影響も見られるが、近隣でマンション建設も見られ、比較的安定した状況にある。 (2)中心部に近く、新型コロナによる負の影響は認められる。しかし、立地及び街路条件が良いことから用途の多様性が認められる。地価はやや上昇基調が残ると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗・事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万7,458 円 1平米 9万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万8,119 円 1平米 9万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万7,458円 1平米 9万3,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万8,119円 1平米 9万3,200円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境は比較的堅調を維持しているものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の影響から経済の先行き不透明感が増してきている。 (2)旧来からの商店等を主とする商業地域は、繁華性が低下傾向。中心部周辺では、中高層のマンションのほか、近年は低層賃貸住宅の建設が散見される。
地域要因
(1)中心商業地区の近接部であるが、街路の優位性が高く、車両通行量は多い。また、地域内でマンション建設が見られる。 (2)商業繁華性に特段の変動はない。北東方の新浜町で昨年１月に竣工した総戸数８７戸分譲マンションは、昨年２月には完売となった。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市万世町２４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,982 円／平米 29万7,480 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,150 円／平米 31万1,260 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,403 円／平米 30万8,790 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市万世町２４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万902 円／平米 30万522 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,265 円／平米 30万8,334 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,525 円／平米 30万5,888 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,500 円／平米 30万5,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市万世町２４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,955 円／平米 38万41 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,645 円／平米 38万2,322 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,664 円／平米 30万6,347 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市万世町２４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万800 円／平米 30万185 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,345 円／平米 30万1,987 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,830 円／平米 30万6,896 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市万世町２４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,911 円／平米 30万3,858 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,638 円／平米 30万2,955 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,508 円／平米 30万9,137 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,500 円／平米 30万9,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情