路線価 (2023) 福島県福島市瀬上町字本町56-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市瀬上町字本町５６番２外
価格時点	2023 年
駅名	瀬上駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	671万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	671万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,513 円／坪 1平米 4万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の近隣商業地域及びその背後地域一円で、需要者の中心は福島市に地縁を有する個人事業者や小規模法人が多く、大手資本の参入は殆ど見られない。郊外路線商業地域内の大型店舗への顧客流出等により、中心・近隣商業地の空洞化が進んでいること等の要因を背景に、当地域への新規店舗出店は散見される程度に留まる。住宅地としての需要等も考慮され、地価には概ね横這いの傾向が見られる。取引総額は個別性が強く、中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は郊外部の商業地域で周辺の商住混在地域を含む。需要者の中心は地縁性を有する小規模法人、個人事業者、個人等で圏外からの参入は少ない。周辺住民を顧客層とする既成商業地域で他地域からの顧客流入は少なく、郊外型店舗への顧客流出が常態化している。事業目的の用地需要は限定的で新規出店は殆ど見られない状況にある。商業地の取引は少なく需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、近隣居住者向け店舗等の建物を中心に形成されている旧来からの商業地域であり、需要者は収益性により意思決定を行う事業者等が多いものの、建築費は高水準で推移しており地域内における現行の賃料水準では経済合理性に合致した賃貸経営の想定が困難であるため収益還元法は試算できなかった。よって、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、実証性が認められ相対的信頼性が高いと判断される比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、商業地の取引が少ない中、瀬上町内の事例を採用して試算されており実証性を有する価格が得られた。商業地であるため収益価格の試算を試みたが高騰する建設費を背景に断念した。近隣地域は自用の店舗が中心で需要者の意思決定は市場流通価格に基づくものと思料する。本件は、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	瀬上駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市瀬上町字本町５６番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	130 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	福島市瀬上町における旧来からの既成商店街
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧国道４号沿いに形成されている旧来からの既成近隣商業地域であり、近年は閉鎖店舗も見られる。市内近隣商業地域の不動産市場には停滞傾向が見られ、商業地としての需要はやや弱含み傾向で推移すると予測される。 (2)駐車場を備えない小規模店舗が多い既成商業地域である。瀬上地区の土地需要は居住用が殆どで商業系利用目的の取引は少なく、地価は、横這い乃至やや下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飲食系繁華街や温泉街等では未だに新型コロナの感染状況に応じて波が生じる傾向にあるものの、基調としては持ち直しが続いている。 (2)コロナ禍の影響が続く中、飲食系繁華街や温泉街等は厳しい状況にあるが、経済活動の回復により商況の最悪期を脱したものと観察される。
地域要因
(1)近隣地域内に目立った商業施設は無く、空店舗も増加傾向にあり、市内における商業地域としての競争力は相対的に低下している。 (2)店舗の新規出店はもとより改装等の動きも観察されず、地域の活力が低下傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市瀬上町字本町５６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,997 円／平米 14万5,454 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,997 円／平米 14万5,454 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,997 円／平米 14万5,454 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市瀬上町字本町５６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,056 円／平米 18万2,015 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,452 円／平米 17万6,712 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,117 円／平米 13万5,933 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市瀬上町字本町５６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,436 円／平米 17万9,965 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,654 円／平米 18万686 円／坪
標準価格 平米 坪	4万909 円／平米 13万5,245 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市瀬上町字本町５６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,423 円／平米 12万3,720 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,872 円／平米 15万4,959 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,861 円／平米 12万5,168 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市瀬上町字本町５６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,141 円／平米 7万3,198 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,067 円／平米 15万8,910 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,879 円／平米 14万1,758 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情