路線価 (2023) 福島県福島市岡島字宮田30-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市岡島字宮田３０番２外
価格時点	2023 年
駅名	向瀬上駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (12293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (12293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,647 円／坪 1平米 1万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中通り地方の工業地域を主体とし、特に県北地区の工業地域との代替性が高い。需要者は圏域内外の製造業を中心とする法人である。県北地区では、「福島おおざそう工業団地」、「伊達市新工業団地」等による新規供給が始まっているが販売状況は堅調な模様。高速交通網の充実やインターチェンジ開設等を背景に工業地需要が継続する蓋然性が高い。中心価格帯は需要者の業種・業態等により規模が様々で見出し難い。 (2) 同一需給圏は中通り地方の工業地域一円であり、特に県北地区の工業地域と代替性が高い。工場の事業経営としては、新型コロナによる直接的または間接的な負の影響が継続的と見られるが、新型コロナを理由とした撤退等の話しは聞こえてこず、むしろ新たな立地が継続的に見られる。企業立地補助金等の各種優遇制度が県外に及ぶ広域的な範囲において優ると見られ、賃金水準も都心との距離の割には低位であることから、今後も立地企業は増加すると見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は自社の工場が殆どの工業団地で賃貸市場が成立していないため試算しなかった。比準価格は近年開発された工業団地内の事例を含む多数の事例を採用し、接近性、街路条件及び需給圏内の地位等について慎重な比較検討を行って得られた実証性を有する価格である。本件は、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある複数の工場地の実際の取引価格について客観的に比較検討を行い求めたものであり、現実の市場実態を適切に反映した説得力の高い価格と言える。工場地は、その規模の大きさから、本来は短期間に一定のエリアで、それほど取引数のあるものではないが、本件評価を通じて工場地需要が堅調であることが裏付けられたと判断される。以上を踏まえ、比準価格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	向瀬上駅南東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	3718.4 坪 (12293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の工場が建ち並ぶ高台の工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市岡島字宮田３０番２外
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	700 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	120 m
奥行き	100 m
面積	12000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	市街地北東部に位置する工業団地（福島工業団地）
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)企業誘致が完了している古くからの工業団地である。相馬福島道路伊達中央ＩＣの開設による利便性の向上が認められるが、近隣地域内の需給に動きがなく、地価に及ぼす影響は顕在化していないものと観察される。 (2)コロナ禍にあり様々な問題が懸念されるが、県北地区では整備された工場用地の供給が不足気味である。周辺工業団地の引き合いは良好であり、当該地域はやや割安感があるため、今後地価は微増すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)半導体等の供給逼迫が改善する一方、資材、原油高騰など製造、物流関連を取り巻く環境が厳しさを増している。 (2)福島市内の既存工業団地は空きが無く、新たに造成した工業団地は需要が堅調であり、昨年１２月にも新たな企業の立地計画が発表された。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。 (2)相馬福島道路により利便性が増加したが、当該団地に空きはなく地域の様相に特段の変動は見られない。周辺地域の新設団地は引き合いが良好。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市岡島字宮田３０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,040 円／平米 5万3,028 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,158 円／平米 4万3,500 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市岡島字宮田３０番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万587 円／平米 3万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万482 円／平米 3万4,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,132 円／平米 4万108 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市岡島字宮田３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,817 円／平米 4万5,679 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,817 円／平米 4万5,679 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,789 円／平米 4万5,586 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市岡島字宮田３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万541 円／平米 3万4,849 円／坪
推定価格 平米 坪	1万541 円／平米 3万4,849 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,401 円／平米 4万998 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県福島市岡島字宮田３０番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,974 円／平米 4万2,892 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情