路線価 (2023) 福島県福島市瀬上町字下中川原17-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市瀬上町字下中川原１７番５外
価格時点	2023 年
駅名	瀬上駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (8645 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (8645 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万830 円／坪 1平米 1万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島県中通り地方の工業地域一円と把握される需要者は全国に及ぶ。原発事故は工場の操業・立地に大きなマイナス要因となったが、ふくしま産業復興企業立地補助金等の震災関連の補助事業により、工場地需要は増加に転じ、工場の新・増設が加速した結果、売物件が枯渇してきている。工場地は画地規模が様々なため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は福島県中通りの工業地域一円と認められ、特に県北地域との代替競争関係が強い。中心となる需要者は県内外の製造業者と思料される。税制や補助金等工業地取得への支援施策が継続中で県内の工業地需要は底堅く推移している。近隣地域は市内の工業団地と比較して、伊達桑折ＩＣの開通等を背景に需要は安定している。また市内では福島おおざそうインター工業団地や松川工業団地の分譲が進んでいる。中心となる価格帯は規模により様々で把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の工場が大半で賃貸市場は成立しておらず収益価格は求められなかった。生産性、輸送の利便性が重視される工業地域であり、同様の観点からの要因比較により得られた比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内は自社工場が主体を占めていることから賃貸市場が成立しておらず、賃料水準の把握も困難であるため収益価格は適用できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例を多数収集の上選択し、適正に要因比較して試算されており、信頼性が高いと判断される。よって、本件では市場参加者の属性や地域要因の将来予測及び代表標準地との比較検討も踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	瀬上駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	2614.9 坪 (8645 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市瀬上町字下中川原１７番５外
標準地の範囲
東	150 m
西	300 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	115 m
奥行き	75 m
面積	8600 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	福島北工業団地内にある工業地域。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福島市内における福島市造成の工業団地用地は完売しており、新たに大笹生ＩＣ付近に工業団地造成が進んでいる状況にあるため、工業用地需要は堅調である。 (2)西方を南北に走る国道４号との接続が良好であり、今後も現状を維持して推移すると予測される。旧伊達町内の国道４号沿いに相馬福島道路のＩＣが新設されたことから、当地域でも相馬方面への交通アクセスが向上した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境は比較的堅調を維持しているものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の影響から経済の先行き不透明感が増してきている。 (2)県内の景気は先行きに不透明感が見られるが、補助金等の各種支援制度の継続を背景として県内の工場立地件数は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)路線商業地域背後の工業団地で利便性はあるが、阿武隈川に隔され地域的にやや狭隘である。 (2)北側で隣接する伊達市旧伊達町内の国道４号沿いに相馬福島道路の伊達桑折ＩＣが設置されたほか、近隣地域及びその周辺に特段の変動はない。
個別的要因	(1)地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の程度に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達郡桑折町
地域	福島県福島市瀬上町字下中川原１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,435 円／平米 7万7,476 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,699 円／平米 7万1,737 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,128 円／平米 5万9,931 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達郡桑折町
地域	福島県福島市瀬上町字下中川原１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,381 円／平米 3万7,626 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,381 円／平米 3万7,626 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,839 円／平米 5万8,976 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県福島市瀬上町字下中川原１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,213 円／平米 8万3,354 円／坪
推定価格 平米 坪	3万598 円／平米 10万1,157 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,899 円／平米 6万2,480 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県福島市瀬上町字下中川原１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,451 円／平米 6万999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,569 円／平米 9万7,755 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,492 円／平米 6万1,135 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市瀬上町字下中川原１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,463 円／平米 6万4,345 円／坪
推定価格 平米 坪	3万411 円／平米 10万539 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,043 円／平米 6万2,956 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情