路線価 (2023) 福島県福島市佐倉下字笊内16-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市佐倉下字笊内１６番４
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 6400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (1200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (1200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円／坪 1平米 1万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県北地区の工場地、工業団地一帯。需要者の中心は福島県及び隣接する宮城県、山形県の製造業、物流業の法人と把握される。コロナ感染症の影響で鈍っていた海外輸出が、半導体不足等のリスクを抱えるながらも活気を取り戻しており、工業地の需要は比較的安定を取り戻している。取引の価格帯は、大規模・高価格帯の需要が新規分譲の工業団地に吸収されていることもあり、土地のみの総額で５，０００万円以下が中心となっている。 (2) 同一需給圏は福島市を中心とした県北地区の工業地域一帯である。需要者は県内の企業から広域的に展開する企業まで多様である。企業立地補助金等の各種優遇制度により工場進出の優位性は高く、コロナ禍の状況ではあるが引き合いも継続して見られる。また、市内では供給できる工場用地が少ないため、市では工業団地の拡張も計画している。工場により必要となる画地規模がまちまちなことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場物件の賃貸は遊休物件の利活用が中心で市場としての成熟の程度が低く、収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、取引の件数自体は少ないながらも規範性の高い事例を相応に収集し得たことから精度が高く、価格形成要因も評価手法適用の過程で立地条件や生産環境等、市場参加者が重視する観点を地域格差等において適切に反映し得ていることから説得力に優れる。よって比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の工場がほとんどで、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算できなかった。また、取引も自用目的が支配的である。比準価格は県北地区の同一需給圏内の工業地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、市内及び県北地区の工場立地や需給動向等も考慮して、市場動向を反映して実証的な比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅西方
距離	6400 m
土地の状態
土地面積	363 坪 (1200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模及び中小規模の工場が混在する工業団地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市佐倉下字笊内１６番４
標準地の範囲
東	350 m
西	50 m
南	250 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模工場と比較的小規模の工場が混在する工業団地
街路	１２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場の新出、撤退等は見られず操業環境は安定的であり、当面は現況を維持するものと予測するが、コロナ禍で事業者の拡大意欲が鈍っていることもあり、地価は当面は横ばい程度と予測する。 (2)工業団地として熟成していることから、現状を維持して推移するものと予測する。コロナ禍ではあるが、市内の工場地の供給が不足していることを勘案すると、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウクライナ情勢等の海外リスクを避ける形での国内回帰が見られるが、建築費の上昇が足かせとなり、不動産市場は勢いを欠いた状態にある。 (2)新型コロナ等により、業種により生産活動に影響は出ているが、圏内での工業用地の供給が少なく、工業地の地価への顕著な影響は見られない。
地域要因
(1)福島おおざそうインター工業団地との競合が発生しており、需要は足元ではやや低下傾向。 (2)熟成した工業団地で地域要因に変動はなく、東北自動車道福島西Ｉ．Ｃに近い立地条件の優位性を維持している。
個別的要因	(1)地元中小規模の事業者が需要者として想定される、工場地としてはやや小規模の画地であり、国際情勢が不安要因となる中でも需要は比較的安定。 (2)個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達郡桑折町
地域	福島県福島市佐倉下字笊内１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,381 円／平米 3万7,626 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,381 円／平米 3万7,626 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,955 円／平米 4万9,441 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市佐倉下字笊内１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,817 円／平米 4万5,679 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,817 円／平米 4万5,679 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,898 円／平米 5万9,171 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市佐倉下字笊内１６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,314 円／平米 6万3,852 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,950 円／平米 5万9,343 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市佐倉下字笊内１６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,040 円／平米 5万3,028 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,008 円／平米 5万2,922 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情