路線価 (2023) 福島県会津若松市門田町大字黒岩字大坪88-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 会津若松市福島県会津若松市門田町大字黒岩字大坪８８番３
価格時点	2023 年
駅名	会津若松駅 から 4700m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	834万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	840万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円／坪 1平米 4万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は会津若松市街地の住宅地域一円で、特に湯川より南、市街地南部の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は会津若松市居住者及び通勤者の一次取得者である。市中心部へのアクセスは劣るものの、市立城南小学校へは徒歩圏内で、幹線道路背後に位置し沿道の商業施設との接近性は良好であることから需要は堅調である。中心価格帯は、土地は総額で８００～１０００万円程度、新築戸建で３０００万円程度までである。 (2) 同一需給圏は、会津若松市近郊の住宅地域で、特に会津若松市街地南方の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は、会津若松市在住の一次取得者である。ライフラインの整備が遅れていることもあり、需要者からの選好性は高いとは言い難かったが、近くに進出した複合店舗をはじめ、店舗等の利便施設に近く、需要の回復が予想される。中心となる価格帯は、土地は６００～１０００万円程度、新築戸建については事業者により異なるため価格帯を把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引も自用目的がほとんどである。周辺にはアパート等の賃貸住宅も見られるが、当該地域の標準的宅地規模が２００㎡程度でアパート敷地に適さないため、収益還元法は適用しなかった。よって、市街地南部の価格牽連性の強い取引事例から試算した比準価格を中心に、さらに郊外住宅地域の需給動向も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 画地規模が小さく賃貸用建物の想定が困難であること、及び収益性は重視されない住宅地であることから、収益価格は求めなかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、会津若松市の住宅地の需給動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	会津若松駅南東方
距離	4700 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	会津若松市福島県会津若松市門田町大字黒岩字大坪８８番３
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	12.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地南東部、幹線道路（千石バイパス）の東側背後に位置する住宅地域
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部へのアクセスには劣るものの、幹線道路（千石バイパス）背後に位置し、バイパス沿いの商業施設及び市立城南小学校へ徒歩圏内にあるため需要は堅調で、地価は僅かながら上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)熟成度の高い住宅地域であるため、今後大きな変動は無いものと予測され、暫くは現環境を維持するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年の新型コロナ感染者は８月に第７波のピークが、１２月に第８波が見られたが、行動制限は行われず、ウィズコロナの生活が定着しつつある。 (2)会津若松市の人口は減少傾向、土地の取引件数及び住宅着工戸数は弱含みで推移しており、観光客入込数の回復は遅れている。
地域要因
(1)市街地の南東部に位置し、小学校、幹線道路沿いの路線商業地域へのアクセスに優れ、熟成度が高まりつつある住宅地域。 (2)熟成度が高まりつつある住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市門田町大字黒岩字大坪８８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,633 円／平米 11万4,497 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,633 円／平米 11万4,497 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,952 円／平米 10万8,939 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ６Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市門田町大字黒岩字大坪８８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,516 円／平米 13万640 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,670 円／平米 13万7,761 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,017 円／平米 12万8,990 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市門田町大字黒岩字大坪８８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,515 円／平米 14万3,861 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,515 円／平米 14万3,861 円／坪
標準価格 平米 坪	4万106 円／平米 13万2,590 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市門田町大字黒岩字大坪８８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,930 円／平米 4万6,053 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,027 円／平米 9万2,657 円／坪
標準価格 平米 坪	3万40 円／平米 9万9,312 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１１Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市門田町大字黒岩字大坪８８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万254 円／平米 10万20 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,498 円／平米 9万7,520 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,439 円／平米 9万7,325 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情