路線価 (2023) 福島県会津若松市神指町天満29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 会津若松市福島県会津若松市神指町天満２９番
価格時点	2023 年
駅名	会津若松駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	966万 円 (773 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	982万 円 (773 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円／坪 1平米 1万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、会津若松市及び周辺市町村内の農家集落一円である。地縁的選好性が強く、他地域からの転入は極めて限定的であり、主たる需要者は自己使用目的の農業従事者にほぼ限定されるが、農業経営を取り巻く環境が厳しいことや少子高齢化の進展等を反映して、地域の土地需要は低迷しており、地価の低落傾向が持続している。取引価格帯についても、画地規模が多様であること等から個別性が強く、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は会津若松市の市街化調整区域の住宅地域及び近隣市町村の農家集落地域を含む一帯である。需要者は近隣・周辺地域の世帯分離者のほかは、農業従事者及び当該地域に地縁・血縁者を有する者にほぼ限定される。農家の後継者難により土地需要は低迷しているが、市街化調整区域内の土地の供給量も限定であり、地価は横這い程度で推移しているものと推認される。取引価格には幅があり、需要の中心となる価格は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、農家住宅を中心とする既存の農家集落地域（市街化調整区域）であり、取引も農作業の効率性や居住の快適性を重視した自用目的を中心とする。収益価格は市街化調整区域内で建築制限があり、かつ、賃貸市場も成立しておらず、適用しなかった。比準価格は、周辺の農家集落地域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的価格であると認められる為、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域内の農家集落地域という地域の性格上、土地取引は自己利用目的がほとんどである。また、アパート等の賃貸需要は見られず賃貸市場が成立していないため、収益価格を試算することができなかった。土地取引が限定的な地域ではあるが、需要者は周辺地域の取引価格を指標に購入の意思決定を行うと考えられ、比準価格の信頼性は高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	会津若松駅西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	233.8 坪 (773 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が建ち並ぶ県道沿いの既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	会津若松市福島県会津若松市神指町天満２９番
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	系統連続性が劣る県道沿いに位置する旧来からの農家集落地域。
街路	基準方位　北７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)若松西バイパスが２０１９年３月全面開通したが、周囲を農地に囲まれた市街化調整区域内の農家集落地域で、少子高齢化の進展や農業経営環境等の要因から土地需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向が継続と予測する。 (2)市街地に近接する県道沿いの農家集落地域であり、地域要因に特段の変化は無い。将来的には後継者難により緩やかに衰退傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)農家集落地域では、少子高齢化の進行や農業経営の厳しい状況を反映してその需要は限定的であり、中長期的に低落傾向が持続するものと判断される。 (2)会津若松市の人口は減少傾向であるほか、農家の後継者不足等により市街化調整区域内の土地需要は低迷している。
地域要因
(1)低落傾向が続く農家集落地域（市街化調整区域）であり、地域の特性に特段の変動は認められず、その土地需要も限定的である。 (2)県道沿いの農家住宅の多い古くからの住宅地域である。住宅地域としては熟成しており、宅地需要を喚起する特段の要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市神指町天満２９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,525 円／平米 1万8,266 円／坪
推定価格 平米 坪	9,144 円／平米 3万230 円／坪
標準価格 平米 坪	1万608 円／平米 3万5,070 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市神指町天満２９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万67 円／平米 3万3,282 円／坪
推定価格 平米 坪	1万67 円／平米 3万3,282 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,186 円／平米 3万6,981 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市神指町天満２９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,436 円／平米 5万4,337 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,436 円／平米 5万4,337 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,847 円／平米 4万9,084 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市神指町天満２９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万648 円／平米 3万5,202 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,605 円／平米 5万8,202 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,439 円／平米 4万4,429 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情