路線価 (2023) 福島県会津若松市中町350-2内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 会津若松市福島県会津若松市中町３５０番２内
価格時点	2023 年
駅名	会津若松駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円／坪 1平米 7万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神明通り等、市中心部幹線道路沿いとその背後の商業地域を主とし、外縁部幹線道路沿いの路線商業地域も含む範囲である。かつては、神明通り・中央通りには地元資本以外の店舗も多く見られたが、広域的に事業を展開する企業の店舗は郊外の幹線道路沿いに大型化して転出し、中心部商業地域の土地需要者は地元の企業・事業者が中心である。事業の内容により用地規模・予算額等も様々であることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、会津若松市内の中心商業地である神明通り・中央通り・七日町通り等のほか、国道４９号線・千石通り等の郊外路線商業地を含む広域である。需要者の中心は、店舗経営を目的とする地元法人・事業者等である。店舗顧客は、郊外路線商業地や郡山市のほか新潟市等の県外にも流出が見られ衰退傾向が続いてるが、依然として会津若松市の中心的な商業エリアの地位を維持している。市場の中心価格帯は、規模等の個別性が強く、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の所在する神明通り商店街は寺社所有地の借地による建物が多いこともあり、土地の高度利用・建物の更新が進んでいない。近隣地域内の土地取引は自用目的がほとんどで、一方、収益価格が取引価格に影響を及ぼす程度に賃貸市場は熟成していない。よって、収益価格は参考にとどめ、自己使用目的の不動産取引が中心であるという地域的特性を考慮して比準価格を重視し、市中心部商業地の需要動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象が存する神明通り商店街は、寺社所有地の借地が多く、また、自用地も所有者の高齢化と後継者難等で建替えも進まず空店舗が増えつつある。土地取引は自用目的中心で、賃貸市場は相対的に未成熟で、店舗ビル運営を想定した場合も投下資本に見合った賃料が得られず、収益性重視の商業地域ながら収益価格は低位に求められた。従って、実証的・客観的な価格と認められる比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	会津若松駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、中層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	会津若松市福島県会津若松市中町３５０番２内
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	20 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20.5 m
面積	254 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街地中心部、アーケードのある国道沿いの中心的商業地域（神明通り商店街）。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外幹線道路周辺に商業地域が拡散・分散する一方で、地元資本を主とする中心商業地域として一定の集客力を有していたが、商況の低迷は常態化しており、空き店舗も見られ、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)当面は地元資本の商店が集積する市の中心的商業地域として現状を維持すると予測されるものの、市の郊外路線商業地のほか郡山市等への顧客流出傾向が認められ、空店舗も散見されており、空洞化が懸念されている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 -6.6 ％
2022年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 -6.6 ％
2019年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ対策の各種公的補助等の効果も一巡し、感染者の増減に関わらず事業を展開・継続する各企業・事業者の対策が求められる段階に入った。 (2)令和２年３月以降から継続する新型コロナの地域社会・経済への影響は甚大であり、不動産取引においても地域の選別が強まってきている。
地域要因
(1)神明通り商店街の核であったリオン・ドール本店の建て替えは白紙となり、跡地利用の目処は立っておらず、中心部商業地域一帯への影響は大きい。 (2)神明通り商店街振興組合が設けた拠点施設「會津商人館」が２０１９年８月開業したが入居率は低迷する。また、商店街の空店舗が増加傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市中町３５０番２内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,206 円／平米 16万9,287 円／坪
推定価格 平米 坪	6万760 円／平米 20万873 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,679 円／平米 24万277 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市中町３５０番２内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,624 円／平米 20万7,035 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,624 円／平米 20万7,035 円／坪
標準価格 平米 坪	7万682 円／平米 23万3,675 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市中町３５０番２内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,269 円／平米 20万9,167 円／坪
推定価格 平米 坪	7万729 円／平米 23万3,830 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,320 円／平米 23万9,090 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市中町３５０番２内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,254 円／平米 14万9,610 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,779 円／平米 16万4,569 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,566 円／平米 22万6,679 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情