路線価 (2023) 福島県会津若松市本町295-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 会津若松市福島県会津若松市本町２９５番１
価格時点	2023 年
駅名	会津若松駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,680 円／坪 1平米 4万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市街地中心部の商業地域の範囲である。当該地域は会津若松中心部から南西方の会津高田・会津本郷方面へ向かう旧街道沿いに形成された古くからの商業地域である。このような地域性から、周辺住民を主な顧客とする食料品・日用品等を商う低層の小売店舗が多く建ち並んでいる。需要者は会津若松市内の企業・事業者を主とするが、事業内容により用地規模・用地に充てる予算等が様々で、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は会津若松市内の既成商業地域であり、近隣地域は旧街道（日光街道）沿いに古くから形成された商業地域で、近隣住民を中心顧客とする商店街を形成しているが、近年は周辺商業地域への顧客流出に伴って衰退傾向が著しい。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ地元法人・事業者等であり、自用の店舗経営が中心である。市場の中心価格帯は、規模等の個別性が強く、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の店舗が建ち並んでおり、賃貸を目的とした建物・テナントビルは見られない。近隣地域内の土地取引は自用目的がほとんどであり、一方、収益価格は建築費の上昇により低位に試算されたが、取引価格に影響を及ぼす程度に賃貸市場は成熟していない。よって、収益価格は参考にとどめ、土地取引は自用目的がほとんどであるという地域性から比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象が存する本町商店街は、経営者の高齢化と後継者難等も背景に空地・空店舗が増えつつある。土地取引は自用目的中心で、賃貸市場は相対的に未成熟で、店舗ビル運営を想定した場合も投下資本に見合った賃料が得られず、収益性重視の商業地域ながら収益価格は低位に求められた。従って、実証的・客観的な価格と認められる比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	会津若松駅南西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	81.4 坪 (269 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	会津若松市福島県会津若松市本町２９５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	269 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小売店舗を主とし、郵便局も所在する旧街道沿いの古くからの商業地域。
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)食料品・日用品を商う小売店舗の多い古くからの商店街で、周辺住民を中心に一定の集客力を有するが、商況の低迷は常態化しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧来からの商店街であるが、郊外路線商業地等への顧客流出傾向が続いており、衰退傾向が持続していることから土地需要は弱く、地価は下落傾向を継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)新型コロナ対策の各種公的補助等の効果も一巡し、感染者の増減に関わらず事業を展開・継続する各企業・事業者の対策が求められる段階に入った。 (2)令和２年３月以降から継続する新型コロナの地域社会・経済への影響は甚大であり、不動産取引においても地域の選別が強まってきている。
地域要因
(1)旧街道沿いの古くからの商業地域であり、周辺住民を中心に一定の集客力を有するが、近年は店舗の閉鎖も見られ、商況は低迷している。 (2)衰退傾向が続く既存商業地域であり、地域の特性に特段の変動は認められず、その土地需要も限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市本町２９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,106 円／平米 4万3,328 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,038 円／平米 15万8,814 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,038 円／平米 15万8,814 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市本町２９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,465 円／平米 17万6,755 円／坪
推定価格 平米 坪	5万489 円／平米 16万6,917 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,085 円／平米 15万8,969 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市本町２９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,553 円／平米 15万3,904 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,696 円／平米 16万989 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市本町２９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,874 円／平米 14万8,353 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,009 円／平米 14万8,800 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,923 円／平米 16万1,739 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情