路線価 (2023) 福島県郡山市菜根2-158-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 郡山市福島県郡山市菜根２丁目１５８番２
価格時点	2023 年
駅名	郡山駅 から 3600m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,794 円 1平米 8万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円／坪 1平米 8万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は郡山市中心部の西側から南側にかけての外縁に広がる住宅地域一帯で、需要者は市内居住者が中心。市の中心部に近いことから利便性が高く、また住環境も良好な地域が多い。圏内では分譲地の開発が継続して行われ売れ行きも好調で、またハザードマップによる浸水想定区域外の地域が多く、コロナ禍や建築費が上昇する中でも土地需要は依然として強い。土地は２００㎡で１５００万円程度、新築戸建住宅で３７００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は郡山市街地中心部西寄りの住宅地域。需要者は市内居住者及び通勤者を中心に市外からの転入者も見られる。近隣地域は内環状線西側背後の既成住宅地域。大型量販店や選好性の高い小・中学校への接近性が良好であることから当地域の住宅地に対する需要は高い。土地は１，５００万円前後、新築の戸建住宅は３，５００～４，０００万円が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパートも見られるが、対象標準地はアパート用地としては画地規模が小さく、居住者の駐車場確保を考慮すると経済合理性を有する賃貸住宅の建築が想定し難いため、収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内での住宅地取引は居住の快適性を指標とした自用目的のものが中心であることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域ではアパート等の収益物件も見られるが地価に見合った賃料水準が形成されていないこと、当該地域は居住の快適性や生活上の利便性を指向する住宅地域であり自己所有目的での取引が多く、収益性を指向する投資目的での取引はほとんど見られないこと等から収益還元法の適用を断念した。本件では、自己使用目的での不動産取引の市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	郡山駅南西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	郡山市福島県郡山市菜根２丁目１５８番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	140 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中学校に隣接して立地する。
街路	基準方位　北　　５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性、住環境共に良好な住宅地域として今後も熟成を深めていくものと予測する。コロナ禍の中でも土地需要は依然として強く、地価は当面上昇基調で推移すると予測する。 (2)内環状線背後に位置し小・中学校や商業施設への接近性良好な市街地中心部の既成住宅地域で、当地域の住宅地に対する需要は高いが、供給がほとんど無い。地価は、当面、上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万6,794 円 1平米 8万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万6,794円 1平米 8万700円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 25万3,240円 1平米 7万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 25万3,240円 1平米 7万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)依然需要が強い市中心部の取引価格上昇が郊外部にも波及している。市街化調整区域の集落地域や令和元年東日本台風の被災地域では需要減退が継続。 (2)建物建築費の高騰が不動産取引に及ぼす影響は今のところ見られず不動産需要は堅調に推移しているが、金融政策の動向等の懸念材料もある。
地域要因
(1)住環境及び利便性が良好な当地域に対する土地需要は強く、付近で開発された分譲地では高値取引も見られ、地価は上昇を続けている。 (2)選好性の高い小・中学校や利便施設への接近性良好な幹線道路背後に位置する既成住宅地域。地域要因に格別の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市菜根２丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,158 円／平米 21万5,412 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,829 円／平米 22万4,243 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,198 円／平米 24万8,605 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,700 円／平米 25万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市菜根２丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,890 円／平米 22万7,750 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,228 円／平米 22万8,868 円／坪
標準価格 平米 坪	8万685 円／平米 26万6,745 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市菜根２丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,016 円／平米 18万8,495 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,459 円／平米 23万9,549 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,617 円／平米 28万9,662 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,400 円／平米 29万5,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市菜根２丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,442 円／平米 21万6,351 円／坪
推定価格 平米 坪	8万532 円／平米 26万6,239 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,568 円／平米 25万9,746 円／坪
査定価格 平米 坪	8万100 円／平米 26万4,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情