路線価 (2023) 北海道札幌市中央区大通西6-6-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区大通西６丁目６番１
価格時点	2023 年
駅名	大通駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 542万1,840 円
1平米当たり	1平米 164万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	19億6,000万 円 (802 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 806万6,640 円 1平米 244万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	19億6,000万 円 (802 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 806万6,640 円／坪 1平米 244万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、札幌市都心部の高度商業地域の範囲。需要者の中心は不動産投資法人、地元および全国規模の法人事業者、不動産関連企業となっている。経済活動が正常化に向かう中、都心部では複数の再開発計画も進行中で、移転需要も顕在化してオフィス需要が増大しており、金融緩和政策の下、収益性の高い投資用不動産には堅調な需要が見られ、地価は上昇傾向となっている。取引される総額、規模は様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、大通地区の高度及び準高度商業地域一円。需要者の中心は、ホテル・事務所ビル経営目的の企業法人・不動産業者、投資法人等。主要施設への接近性に優れ、立地条件は良好。札幌都心は新規オフィスビルが少なく、再開発に伴う移転需要等が増大しており、オフィス需給は逼迫し、全国的にも空室率は低い。金融政策の変更等による今後の不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はオフィスビルを中心とした商業地域で、価格決定に際しては収益性が重視されるものと認められるが、賃料の遅行性から近年の地価上昇に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに試算された。よって、周辺類似地域内の取引事例を重視し最近の需給動向も考慮して試算した、実証的で説得力に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌し、周辺の公示地・基準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大通駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	242.6 坪 (802 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層事務所ビルが建ち並ぶ大通沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区大通西６丁目６番１
標準地の範囲
東	80 m
西	0 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域では事務所ビルからマンション・ホテルへの建替えも見られ、今後も用途の混在が進むものと予測する。今後大規模事務所複合ビルの竣工が続くことから供給過剰も懸念されるが、当面地価は上昇傾向と思料する。 (2)大通駅徒歩圏内の大通沿いに所在するオフィス街。都心では、オフィス需要は堅調で空室率も低水準で推移しており、今後も地価上昇が見込まれる。金融政策変更等による今後の不動産市場の動向等に注視すべき。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 823万1,940 円 1平米 249万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 829万8,060 円 1平米 251万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 823万1,940円 1平米 249万円
前年から次年への変動率 8 ％
2022年	1坪 747万1,560円 1平米 226万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 829万8,060円 1平米 251万円
前年から次年への変動率 8 ％
2019年	1坪 747万1,560円 1平米 226万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大規模金融緩和政策による良好な投資環境の下、円安の進行により海外からの投資も増大していたが、金融政策の実質的転換の影響が注視される。 (2)駅前大通沿いを中心に再開発やビル建替があり発展性は高く、オフィス需要も堅調。年末日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の変更を行った。
地域要因
(1)中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ大通沿いの商業地域で、再開発等に伴う移転需要も含んでオフィス需要が増大しており、地価も上昇傾向にある。 (2)大通地区及び札幌駅前通り沿いの高度商業地域、札幌市役所、西１１丁目駅周辺の官庁街等、都心主要施設まで徒歩圏で利便性は高い。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西６丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	162万4,393 円／平米 537万243 円／坪
推定価格 平米 坪	157万8,849 円／平米 521万9,675 円／坪
標準価格 平米 坪	183万8,008 円／平米 607万6,454 円／坪
査定価格 平米 坪	202万 円／平米 667万8,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西６丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	357万7,914 円／平米 1,182万8,584 円／坪
推定価格 平米 坪	369万2,407 円／平米 1,220万7,098 円／坪
標準価格 平米 坪	243万7,232 円／平米 805万7,489 円／坪
査定価格 平米 坪	268万 円／平米 886万80 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西６丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	143万4,836 円／平米 474万3,568 円／坪
推定価格 平米 坪	145万4,924 円／平米 480万9,979 円／坪
標準価格 平米 坪	221万4,496 円／平米 732万1,124 円／坪
査定価格 平米 坪	244万 円／平米 806万6,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西６丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	215万5,740 円／平米 712万6,876 円／坪
推定価格 平米 坪	210万41 円／平米 694万2,736 円／坪
標準価格 平米 坪	185万6,800 円／平米 613万8,581 円／坪
査定価格 平米 坪	204万 円／平米 674万4,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	25.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西６丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	229万8,377 円／平米 759万8,434 円／坪
推定価格 平米 坪	290万3,358 円／平米 959万8,502 円／坪
標準価格 平米 坪	258万7,663 円／平米 855万4,814 円／坪
査定価格 平米 坪	285万 円／平米 942万2,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	27 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情