路線価 (2023) 福島県郡山市駅前2-248 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 郡山市福島県郡山市駅前２丁目２４８番
価格時点	2023 年
駅名	郡山駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円／坪 1平米 12万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ郡山駅周辺に広がる商業地域及び住商混在地域一帯で、需要者は圏内に地縁性を有する個人から県内外の法人事業者まで幅広くみられる。圏内ではコロナ禍の影響を強く受け、多くの地域で地価の下落を続けてきたが、近時では社会経済活動と感染症対策との両立の動きもあって、客足が回復に向かい土地の需給が改善している地域もみられる。圏内で取引される価格帯は画地規模等によりまちまちで、需要の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は郡山市中心市街地を中心とする商業地域一円。需要者は県内で事業展開を図る一般事業法人等が中心だが、規模の大きい画地にはマンション業者も想定される。映画館による顧客誘引力も高く、日の出通り周辺では大町土地区画整理事業の進展に伴う建物新築が見られる。コロナ禍による来街者数減少にも緩やかな回復の気配が見られるが、コロナ以前程には回復していない。画地規模・業種等によって取引額は一様でなく、需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内では賃貸収益目的での不動産取引市場の成熟の程度は低く、特に地方圏では収益価格に大きな影響を持つ還元利回り等について市場の実態の分析が困難であることから本件における収益価格は相対的に説得力に劣る。圏内での土地取引は自己使用目的のものが中心であることから、かかる市場の実態や市場参加者の行動をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中心商業地域では新築又は新築後間もない商業用途の賃貸事例が少なく、新規での投資総額に見合う賃料水準が形成されていないことに加え、建築費の高騰等による影響を反映して、収益価格は低位に試算された。比準価格は、繁華性や公法上の規制等が類似する取引事例から試算された実証的な価格で説得力が高い。よって、代替競合不動産の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	郡山駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、映画館、駐車場等が見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	540 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	郡山市福島県郡山市駅前２丁目２４８番
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	100 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	21 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	地域内には低層の店舗併用住宅も見られる。
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	540 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の商業地域として熟成しており現状を維持すると予測。下落を続けてきた当地域の地価に対し資産性の高さが再評価され割安感も出てきており、地価は徐々にコロナ禍前の水準に向かい推移すると予測。 (2)駅前の普通商業地域として現状を維持して推移すると予測する。日の出通りの整備が進み、コロナ禍による来街者数の減少も緩やかに回復しており、収益性の変動に地価も連動しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費に持ち直しの動きがみられ飲食店需要は回復に向かっている。物販店街やオフィス街はコロナ禍の影響は見られず需給は堅調に推移。 (2)企業物価指数、消費者物価指数は共に前年を上回っているものの、雇用・労働環境は緩やかな改善が続き、個人消費には持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)コロナ禍の影響が縮小する中、下落を続けてきた当地域の地価に割安感も出てきており、地価は緩やかな上昇に反転。 (2)駅に近い商業地域で、コロナ禍による来街者減少にも緩やかな回復傾向が窺え、近隣地域の南方では日の出通りの整備が進められている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市駅前２丁目２４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,003 円／平米 30万7,468 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,491 円／平米 31万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,924 円／平米 40万3,081 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市駅前２丁目２４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,879 円／平米 50万2,112 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,772 円／平米 50万5,064 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,501 円／平米 37万5,234 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市駅前２丁目２４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,297 円／平米 34万4,806 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,677 円／平米 35万9,286 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,384 円／平米 40万4,602 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市駅前２丁目２４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万734 円／平米 39万9,147 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,185 円／平米 36万7,578 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,256 円／平米 45万462 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情