路線価 (2023) 福島県郡山市細沼町36-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 郡山市福島県郡山市細沼町３６番３
価格時点	2023 年
駅名	郡山駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,152 円／坪 1平米 9万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内中心部の既成商業地域及び商住混在地域一円と把握される。需要者は、市内の中小法人や個人事業者等が中心であるが、住宅系の土地利用を前提とする場合には不動産会社や個人の参入も見込まれる。当市中心市街地では、住宅地の地価上昇が商住混在地域や既成商業地域に及んでいるが、近隣地域はまさにそのような地域の一つである。需要者の属性、利用目的、画地規模により取引される価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は郡山市中心部の既存商業地域及び商住混在地域一円。需要者の中心は同一需給圏内外で店舗・事務所を経営する中小法人や店舗兼住宅目的の個人事業主も想定される。既存商業地域として商業繁華性は低下傾向が続き、周辺では駐車場の土地利用が多いものの、市中心部に位置する利便性の高さから背後住宅地域の選好性の程度は高く、マンション需要も安定している。土地の規模や建物用途等によって取引額は一様でなく、取引の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当市中心市街地の商業地域の取引事例から求められ、実証的で説得力がある。一方、収益価格は、建築費の上昇を反映して非常に低位に得られたが、そもそも近隣地域においては自用の店舗が中心で賃貸市場の成熟度はやや低く、想定した収支内容の精度には限界があり不確定性が高い。以上より試算価格の信頼性は比準価格の方が大きく優ると判断されるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成商業地域で土地の利用状況は自用の店舗等の他、駐車場が多く商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は低い。地価水準に見合う賃料水準が形成されておらず建築費高騰等も影響して収益価格は低位に試算された。繁華性・収益性が低下傾向にある商業立地としての現状と住居系を含む多様な有効需要を勘案の上、競合代替不動産の市場性を反映した説得力の高い比準価格を重視し収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	郡山駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、駐車場等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	郡山市福島県郡山市細沼町３６番３
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	県合同庁舎に近接する既成商業地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市道沿いの既成商業地域だが、住宅系の利用を意識した従来を上回る水準での取引が発生しており、既に近隣地域の地価に影響を与えている。建築費や金利の動向にもよるが、当面、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)近隣では駐車場の利用が多く見られる一方、背後住宅地の需要は堅調で、マンション需要も旺盛である。商業用途に加え住居系等の多用な需要も見込まれることから、今後も地価は上昇基調を維持して推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 8.4 ％
2022年	1坪 28万679円 1平米 8万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 8.4 ％
2019年	1坪 28万679円 1平米 8万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移している。土地取引件数は依然震災前を上回っているが、住宅着工戸数は震災前の水準まで減少している。 (2)企業物価指数、消費者物価指数は共に前年を上回っているものの、雇用・労働環境は緩やかな改善が続き、個人消費には持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)既成商業地域としての繁華性は低下しつつあるが、住宅系の利用を意識した土地需要が堅調で、これまでの相場を大きく上回る水準の取引が見られる。 (2)周辺地域では更地への建物新築も見られる他、生活利便性が良好な背後住宅の地価上昇に下支えられながら、相場水準を上回る取引も散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市細沼町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,696 円／平米 49万4,895 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,983 円／平米 51万5,680 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,983 円／平米 51万5,680 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市細沼町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,800 円／平米 36万9,611 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,167 円／平米 30万8,010 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,200 円／平米 30万8,119 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市細沼町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,575 円／平米 30万9,359 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,748 円／平米 40万5,805 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,859 円／平米 29万7,074 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市細沼町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,003 円／平米 30万7,468 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,491 円／平米 31万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,729 円／平米 30万6,562 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市細沼町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,297 円／平米 34万4,806 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,677 円／平米 35万9,286 円／坪
標準価格 平米 坪	9万489 円／平米 29万9,157 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情