路線価 (2023) 福島県郡山市駅前2-141外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 郡山市福島県郡山市駅前２丁目１４１番外
価格時点	2023 年
駅名	郡山駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,200万 円 (813 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億5,600万 円 (813 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円／坪 1平米 19万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は郡山駅前の中心商業地域一円。需要者の中心は地元資本を主体とする投資家及び富裕層等。コロナ禍による顧客の飲食店離れの影響は未だ残るが、回復基調にあることや、郡山駅至近の商業地という稀少性に基づく資産価値や値頃感への着目から需要は根強く、地価を戻している。規模によって取引額は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は郡山駅前商業地域一円。需要者は市内の貸しビル業者、飲食店経営者を中心に、一部圏外からの資金流入も見込まれる。飲食店舗が建ち並ぶ歓楽街で、新型コロナウイルス感染症拡大の影響から減少した来街者数もやや回復の気配が見られるが、コロナ以前の収益性回復迄には至っていない。顕在化する取引自体が少なく、中には高値取引も見受けられるが、土地の規模や取引事情等によって取引価格は一様でなく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周囲には貸ビル等も多いが、地元資本による駅前の土地を所有するというステイタスを重視する取引が主体の地域であり、同様な需要で成立した取引を基礎に求められた比準価格の妥当性は高い。よって、比準価格を重視し、競合するビルが多く、コロナ禍による空室リスクや建築費の高騰等から、低位に求められた収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益性が重視される商業地域だが、築古の飲食店舗が多く、その契約形態も個別性が極めて強いため標準的な賃料相場の把握が困難である。またコロナ禍による不確実性の増大から収益価格の精度はやや劣り、且つ、建築費高騰等を反映して低位に試算された。よって、繁華性や公法上の規制の程度等が類似し、代替性・競合性に富む取引事例を中心に試算された比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の決定した。
交通
交通施設	郡山駅北西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	245.9 坪 (813 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	郡山市福島県郡山市駅前２丁目１４１番外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	38 m
面積	813 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郡山駅至近の飲食店が集積するアーケード商店街
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店舗が多くを占める市内唯一のアーケード商店街であるが、駐車場となる画地もあり、やや衰退傾向と予測。コロナ禍の影響は残り空き店舗も多いが、値頃感や資産価値への着目もあって、地価を戻している。 (2)飲食店舗が建ち並ぶ駅前アーケード商店街。北方の日の出通りの整備が進み、夜間来街者数も昨年から緩やかに回復傾向にあるが、コロナ以前迄には回復していない。地価は収益の回復に連動しながら推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減、世帯数は微増傾向。コロナ禍の影響は、商業地では縮小傾向にある。建築費上昇、経済情勢の変化等の影響は顕在化していない。 (2)企業物価指数、消費者物価指数は共に前年を上回っているものの、雇用・労働環境は緩やかな改善が続き、個人消費には持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)北側の区画整理事業では古い建物の解体が進み、都市計画道路の形状が見えてきた。 (2)飲食店が集積するアーケード商店街で、昨年と比較して飲食需要・来街者数に緩やかな回復が窺えるが、コロナ禍以前の収益性回復には至っていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市駅前２丁目１４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,879 円／平米 50万2,112 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,772 円／平米 50万5,064 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,620 円／平米 60万7,048 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市駅前２丁目１４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,722 円／平米 80万9,051 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,127 円／平米 82万3,614 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,315 円／平米 59万9,427 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市駅前２丁目１４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,973 円／平米 90万5,755 円／坪
推定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,746 円／平米 60万7,464 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県郡山市駅前２丁目１４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万642 円／平米 53万1,082 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,867 円／平米 58万4,722 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,396 円／平米 65万2,591 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情