路線価 (2023) 福島県いわき市常磐上湯長谷町五反田292 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市常磐上湯長谷町五反田２９２番
価格時点	2023 年
駅名	湯本駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円／坪 1平米 4万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は常磐地区及びその周辺の住宅地域と判定。震災後の移転需要は落ち着き、地元居住者による需要が中心だが、起伏が多い常磐地区の中で、画地条件が中庸を得ている物件は希少性が高く、成約価格は高位を維持する。水害のリスクは判断要素になるものの、現時点では利便性に優る平地の住宅地の人気が高い。中心価格帯は土地で総額一千万円程度、新築一戸建は建物の品等、メーカーの別により二千万円台から三千万円台まで様々。 (2) 同一需給圏は、常磐地区内の住宅地域一円と判定する。特に標準地が存する五反田び桜ガ丘をはじめとする高台住宅団地との代替関係が強い。需要者は、市内に居住する一次取得者で市外からの転入の一部見られる。常磐地区内の住宅地域の地価動向は、大型商業施設のオープンした常磐関船町１丁目周辺以外は横ばい傾向が多くみられる。土地は２５０㎡程度で１０００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益用途としては規模が小さく、道路との高低差もあり、合理的な賃貸用不動産の想定が困難なため、収益還元法は適用を断念した。取引事例比較法では、常磐地区の高台の住宅団地より複数の取引事例を採用し、規範性に関する検討を経て試算しており、精度の高い比準価格が得られている。また、近隣地域は典型的な戸建住宅地であり、同様の取引事例を重視して求められた比準価格は指標として説得力が高いため、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格の試算に当たっては、ＪＲ湯本駅西部の住宅地域の中からより代替性の高い事例を選択採用し、適正に補修正を行っており、市場実態を反映した信頼性の高い価格といえる。一方、賃貸アパートが見られる地域であるが、対象標準地の画地規模、接面道路との高低差により経済合理性を有する収益物件の想定は困難で収益還元法は非適用とした。以上により、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	湯本駅南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	76.5 坪 (253 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市常磐上湯長谷町五反田２９２番
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	140 m
北	240 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	16.5 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	丘陵地の成熟した住宅団地
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は丘陵地の住宅団地内の既に成熟した住宅地域。土地利用は今後も現状を維持するものと予測。現在の土地の需給は均衡しており、地価水準は暫くの間横ばいで推移すると予測。 (2)ＪＲ湯本駅より西側の丘陵地に造成された大型住宅団地で、一般住宅が建ち並ぶ閑静な住環境を形成している。需要は引続き安定しており特段の変動要因も見られないので、地価は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は減少傾向がやや強まっているが、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は増減を繰り返しつつ、中期的にはほぼ横ばいで推移している。 (2)５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均的な減少率を上回っている。土地取引件数は前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家も減少している。
地域要因
(1)既に中規模住宅が建ち並ぶ、成熟した丘陵地の住宅団地で、築浅の住宅も多少認められるが、地域要因に特段の変動は見受けられない。 (2)価格に影響を及ぼす地域要因の変動は認めれない。住環境が良好な高台住宅団地としての地位を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐上湯長谷町五反田２９２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,723 円／平米 12万4,712 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,929 円／平米 11万5,475 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,202 円／平米 12万9,602 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐上湯長谷町五反田２９２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,496 円／平米 13万7,186 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,422 円／平米 12万7,023 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,460 円／平米 12万7,149 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐上湯長谷町五反田２９２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,225 円／平米 14万2,902 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,312 円／平米 14万3,189 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,228 円／平米 12万6,382 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐上湯長谷町五反田２９２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,276 円／平米 11万10 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,996 円／平米 10万5,779 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,955 円／平米 12万5,479 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情