路線価 (2023) 北海道札幌市南区真駒内332-443 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区真駒内３３２番４４３
価格時点	2023 年
駅名	真駒内駅 から 7700m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	367万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	371万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円／坪 1平米 1万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南区内郊外の丘陵地帯に広がる真駒内、常盤地区の住宅地域が圏域。需要者の中心は戸建一般住宅用地として札幌市内の個人が大半を占めるが市外からの転入者も考えられる。コロナ禍による影響は薄く、郊外の低価格帯住宅地域として需要増が見られ地価はやや強含みである。市場の中心となる価格帯は土地面積２００㎡程度で３５０万円前後、新築戸建物件は殆ど見られず、土地建物総額での需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は南区真駒内番地地区、常盤地区等の中心部からやや遠い郊外住宅地域一円である。需要者は市内在住の自用目的の個人が中心である。商業施設から遠く生活利便性に劣ることから人気は高くないが、相対的に地価水準が低位な地域での宅地需要の高まりもあって、近年地価は強含みとなってきている。市場の中心価格帯については、築３０年前後の中古住宅で１３００～１５００万円程度が多く、３０００万円台の新築物件もみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の丘陵地帯広がる閑静な住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の戸建住宅が大半を占める。第１種低層住居専用地域内であり、収益性より快適性を求める地域であることから賃貸市場が未成熟である。また取引は自己使用目的の物件が中心であることから、収益価格は試算することが出来なかった。よって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の取引が主で、真駒内番地地区における信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地の周辺はアパートはほぼ見られず、自用の戸建住宅が中心の第１種低層住居専用地域で、経済合理性のある収益物件を想定することが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	真駒内駅南方
距離	7700 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区真駒内３３２番４４３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建つ既成住宅地域であり、今後も同様に住宅地として推移するものと予測する。郊外の低価格帯住宅地として一定の需要はあることから、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)郊外の戸建住宅地として、当面現状を維持すると予測する。中心部から遠く、生活利便性に劣ることから人気は高くないが、相対的に地価が低位な地域に宅地需要が流れていることなどから、地価は強含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
前年から次年への変動率 8.5 ％
2022年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2019年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内の景気はコロナ禍の影響は見られるものの緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に不動産市場には大きな影響は見られず地価は上昇傾向にある。 (2)札幌市内の住宅地需要は引き続き堅調で、新型コロナの影響はほぼみられず、南区でも利便性に劣る一部の地域を除き地価は上昇している。
地域要因
(1)郊外の低価格帯住宅地の需要が増加していることから、やや上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変動はないが、価格水準が相対的に低位な地域での宅地需要の高まりもあって、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231261106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区真駒内３３２番４４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,566 円／平米 5万4,767 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,321 円／平米 5万3,957 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,740 円／平米 5万8,648 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231261106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区真駒内３３２番４４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,814 円／平米 5万8,893 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,551 円／平米 5万8,024 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,206 円／平米 6万189 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231261106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区真駒内３３２番４４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,972 円／平米 5万6,109 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,241 円／平米 5万3,693 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,241 円／平米 5万3,693 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231261106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区真駒内３３２番４４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,568 円／平米 7万7,916 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,882 円／平米 7万5,648 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,089 円／平米 5万9,802 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情