路線価 (2023) 福島県いわき市小名浜下神白字狩亦5-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市小名浜下神白字狩亦５番７
価格時点	2023 年
駅名	泉駅 から 6700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	583万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,429 円 1平米 3万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	583万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,429 円／坪 1平米 3万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小名浜地区の住宅地域一円と判定する。特に小名浜下神白地区内の土地との代替関係が強い。需要者は、市内に在住する一次取得者又は地縁性を有する個人が中心である。小名浜中心部住宅地に比べ交通接近条件が劣り、地価水準も低いものの、地区内にスーパーマーケット等もあって利便性は保たれている。値頃感から需要は安定している。土地は１８０㎡程度で６００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏はいわき市小名浜地区の住宅地域であり、特に小名浜地区の東側地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は市内の個人である。小規模開発や既存の住宅地等が混在し、街路街区がやや雑然としている地域で、背後地も海岸・山林等であること等もあって、同一需給圏内における競争力は相対的にやや劣ると判断される。価格帯は、土地が１８０㎡程度で６００万円前後、新築戸建で２，０００～３，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は小規模宅地分譲地で画地規模が小さく、アパートの敷地として経済合理性を有する収益物件の想定は困難で収益還元法は非適用とした。比準価格では、やや古い事例もあるが、同一需給圏内の類似地域から事例を適正に補修正して得た価格であり、現時点における市場の実態を反映した価格である。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にアパート等も見られるが、標準地は画地規模が小さく経済合理的な共同住宅の想定が困難であることから、収益価格は試算できなかった。本地域の市場参加者は居住の快適性、生活利便性等を反映した比準価格をより重視して意思決定を行うと考えられるため、適正に求められた比準価格は市場との適合性が高いと判断される。以上のことを勘案し、代表標準地との均衡にも留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	泉駅東方
距離	6700 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市小名浜下神白字狩亦５番７
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	300 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12.5 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小名浜海星高校に近い
街路	基準方位北　　　６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小名浜郊外にあるものの小名浜地区中心部との接続が比較的容易な既成住宅地域である。値頃感もあり安定した需要が見込まれ当面地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)小名浜地区中心部からやや離れており利便性はやや劣る。地域要因に特段の変動はなく、当面は現況を維持と予測する。不動産の需要はやや低水準にあり取引も少なく、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,429 円 1平米 3万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,429 円 1平米 3万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均的な減少率を上回っている。土地取引件数は前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家も減少している。 (2)いわき市の人口減少率は県平均より高く、新設住宅着工戸数も全体的に減少傾向が見られる。人気エリアとそれ以外の地域での二極化が進行している。
地域要因
(1)依然見られた小規模宅地開発等の地域要因変動は殆ど認められない。 (2)街路街区の配置等がやや雑然としている地域であり市場競争力はやや劣り、取引も少ない地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜下神白字狩亦５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,118 円／平米 12万6,018 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,652 円／平米 12万1,172 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,290 円／平米 11万57 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜下神白字狩亦５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,111 円／平米 11万2,771 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,807 円／平米 11万1,766 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,144 円／平米 10万9,574 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ６Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜下神白字狩亦５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,986 円／平米 9万5,828 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,871 円／平米 9万2,142 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,338 円／平米 9万6,991 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜下神白字狩亦５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,888 円／平米 9万8,810 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,017 円／平米 9万5,930 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,299 円／平米 11万3,392 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３ＫＯ２Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜下神白字狩亦５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万157 円／平米 9万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,334 円／平米 12万120 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,091 円／平米 10万9,399 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情