路線価 (2023) 福島県いわき市鹿島町上蔵持字畑中42-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市鹿島町上蔵持字畑中４２番１外
価格時点	2023 年
駅名	湯本駅 から 8700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (841 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (841 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円／坪 1平米 1万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はいわき市内の市街化調整区域の住宅地域一円と把握。近隣地域の如き集落地域では、選択の要素として地縁性が強く働く結果、主な需要者は各地域内の居住者と思料する。市街化調整区域は建物の建築等について制約があり、一般的に土地需要は希薄だが、その中でも建築可能か否かの法的要素や、市街地との位置関係等が市場流通性に影響を与える。取引規模は必要に応じて様々であり、総額での中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏はいわき市の市街化調整区域の法規制を受ける圏域。需要者は圏内の地縁性を有する居住者を主とするが、一部事業者も含まれる。集落地域では基幹産業である農業の落ち込みから、少子高齢化の進展も顕著であり、法規制の強い本地域の需給動向は概ね低調である。なお、新型コロナの住宅市場への影響は顕在化していない。市場が未成熟で需給動向も不安定な為、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は郊外の農家集落地域にあって賃貸需要が希薄である。また市街化調整区域に指定され、法的にも収益物件の新築を想定することが困難なため、収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法では、いわき市内の市街化調整区域より広域的に事例資料を収集し、位置、環境等、規範性に係る検討を経ており、得られた比準価格は実証的で説得力を有する。よって試算の過程を再吟味の上、本件比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域内の市内の宅地取引は少なく、採用した事例も広域に渡るが現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。一方で、農家住宅を主体とする集落地域であり、アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないので、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、過疎化が進み需要が限定的である地域の現状を斟酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	湯本駅南東方
距離	8700 m
土地の状態
土地面積	254.4 坪 (841 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに農家住宅が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市鹿島町上蔵持字畑中４２番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	35 m
面積	850 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	県道沿いに中規模の農家住宅が集積する地域
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の農家集落地域で、特段の発展要素は無く、土地利用は今後も現状を維持すると予測。地価水準は既に低廉であるが、農家数、土地需要は更に逓減傾向のため、地価水準は下落傾向にて推移すると予測。 (2)今後も郊外の集落地域として現状を維持して推移するものと予測する。現在は人口減少・過疎化が進行し、公法上の規制や農業後継者不足等により土地需要は限定的であり、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は減少傾向がやや強まっているが、世帯数はほぼ横這い。一方農家数の減少率は高く、市街化調整区域内での土地需要は希薄になっている。 (2)いわき市の土地取引件数は令和４年１月～１０月までの対前年比で前年を若下回って推移している。人口も直近では減少傾向にある。
地域要因
(1)県道沿いの農家集落で一定の建物の集積があるが、市街化調整区域内で、法的規制もあって土地利用等の地域要因に特段の変動は見られない。 (2)地縁的選好性の強い山間の農家集落地域であるが、利便性と法規制から需要は限定される。特段の変動要因は見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地規模がやや大きいが、農家集落地域内においては標準的な規模・形状である。競争力の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市鹿島町上蔵持字畑中４２番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,567 円／平米 4万1,547 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,247 円／平米 5万3,713 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,753 円／平米 4万2,161 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市鹿島町上蔵持字畑中４２番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,222 円／平米 2万3,876 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,159 円／平米 4万198 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,732 円／平米 4万2,092 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市鹿島町上蔵持字畑中４２番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,613 円／平米 5万8,229 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,560 円／平米 5万8,053 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,203 円／平米 4万3,649 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ７Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市鹿島町上蔵持字畑中４２番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,626 円／平米 5万1,660 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,223 円／平米 5万6,939 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,739 円／平米 4万2,115 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３ＫＯ２Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市鹿島町上蔵持字畑中４２番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,594 円／平米 6万4,778 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,947 円／平米 6万2,639 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,674 円／平米 4万1,900 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情