路線価 (2023) 福島県いわき市郷ケ丘3-6-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市郷ケ丘３丁目６番１０
価格時点	2023 年
駅名	いわき駅 から 4800m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円／坪 1平米 6万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は平地区南部に立地する住宅団地群。主な需要者は市内の居住者だが、双葉郡からの移住者による取引も未だ認められる。土地需要の絶対量は徐々に減少していると思料するが、同圏域には良好な居住環境やステイタスを有する住宅地が多いため人気が高く、供給が少ないこともあり、価格水準は高位にある。取引市場の中心は土地が総額一千万円台中盤～後半、新築一戸建は建物の品等、メーカーの別により総額二千万円台から四千万円台までとなっている。 (2) 同一需給圏は、常磐バイパス周辺の住宅地域一円と判定する。特に標準地が存する郷ケ丘団地をはじめとする周辺の高台団地との代替関係が強い。需要者は、市内に居住者の一次取得者の個人、買替層も見込まれる。新たな宅地供給が少なく熟成した住宅団地であるが、需要のニーズに応え比較的画地規模の小さい画地が取引になっている。土地は２３０㎡程度で１５００万円程度、新築の戸建物件は３５００～４０００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件対象標準地は規模が小さく、合理的な賃貸用不動産の想定が困難なため、収益還元法は適用を断念した。取引事例比較法では規範性の高い更地の事例を複数得られており、精度の高い比準価格を得られた。また、近隣地域は戸建住宅が中心となる地域で、居住の快適性や利便性を重視した価格形成がなされるため、類似の取引事例から求められた比準価格は指標として妥当と考えられる。よって代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 殆どが戸建住宅からなる住宅地域で、対象標準地の画地規模等によりアパート等の収益物件の想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一団地内の複数の事例を中心に代替関係が強い高台の事例から試算しており現時点の市場の実態を反映し信頼性の高い価格といえる。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	いわき駅南東方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市郷ケ丘３丁目６番１０
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	20 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	成熟した大規模な住宅団地
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟した住宅団地で、土地利用は今後も現状を維持して推移すると予測する。近年は南側のいわきニュータウンに価格水準が近づいているが、概ね上限に近づいており、今後は横ばいに推移すると予測。 (2)熟成化した住宅地域で宅地分譲等の新たな宅地供給は少ないが、人気が高い地域にあって需要は底堅く地価は当面微増乃至横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は減少傾向がやや強まっているが、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は増減を繰り返しつつ、中期的にはほぼ横ばいで推移している。 (2)５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均的な減少率を上回っている。土地取引件数は前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家も減少している。
地域要因
(1)成熟した地域で地域要因に特段の変動は見られないが、人気のエリアで土地需要は安定的。近年はいわきニュータウンとの価格差も縮小傾向である。 (2)市内住宅地市場は停滞感が漂うが、当該地区への需要は底堅く中古価格も高い状況が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市郷ケ丘３丁目６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,009 円／平米 20万1,696 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,750 円／平米 20万4,146 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,374 円／平米 20万6,208 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市郷ケ丘３丁目６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万512 円／平米 20万53 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,243 円／平米 19万2,551 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,831 円／平米 19万4,495 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市郷ケ丘３丁目６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万971 円／平米 20万1,570 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,355 円／平米 22万5,982 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,045 円／平米 22万8,263 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ７Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市郷ケ丘３丁目６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万147 円／平米 23万1,906 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,247 円／平米 22万2,319 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,555 円／平米 20万6,807 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情