路線価 (2023) 北海道札幌市中央区北1条西3-3-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区北１条西３丁目３番２２
価格時点	2023 年
駅名	大通駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 690万9,540 円
1平米当たり	1平米 209万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,031万4,720 円 1平米 312万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,031万4,720 円／坪 1平米 312万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌駅周辺から大通地区までのうち、容積率８００％超で中高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域一円である。需要者は大手企業、機関投資家、外資法人等で、投資採算性に着目して市場に参入する。周辺では建物の建替え計画が進捗中で移転先のオフィス需要が見られ、ホテル計画はポストコロナを見据えて再構築が迫られている。高度商業地は建替えが多いため更地の供給が少なく、画地規模にもバラツキがあり、価格水準の特定はできない。 (2) 同一需給圏は中央区内の都市中心部に位置する高度商業地域であり、特に代替関係が強いのは、駅前通背後の商業地域である。主な需要者は資金調達力を有する法人投資家やデベロッパー企業である。都市中心部では老朽化ビルの再開発や建て替え事業が活発であり、アフターコロナを見据えた開発需要が堅調である。地価について、取引規模や取引形態等が様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の更地売買が少ない為、取引事例比較法の適用において異類型の事例からの検討も行った。比準価格は収益性により取引が成立したと判断される事例から求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格が低位に得られたのは、地価動向に対して賃料の変動が弱く、賃料収益のみで価格が決定されるには至らないためと思料される。従って、比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格と収益価格に開差が生じた。主たる需要者は不動産の有する収益性に着目するが、地価の変動期等においては、賃料の粘着性、遅行性から土地建物一体の価格に見合った収益が収受されない傾向にあるため、収益価格が相対的に低く試算された。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大通駅北方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	336.7 坪 (1113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区北１条西３丁目３番２２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	46 m
奥行き	23 m
面積	1100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項なし。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所に近い業務系の高度商業地域で、中高層事務所ビルの他、多様な用途での利用が可能である。中心市街地の再開発計画は進捗しており、建替えの事務所移転に伴う賃貸需要も期待され、地価は上昇傾向と見られる。 (2)店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。一般的要因の影響を受けつつも、周辺では老朽化したオフィスビル等の建て替え事業が活発であり、今後とも都市部商業地域としての地位を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,061万2,260 円 1平米 321万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,057万9,200 円 1平米 320万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,061万2,260円 1平米 321万円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2022年	1坪 952万1,280円 1平米 288万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,057万9,200円 1平米 320万円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2019年	1坪 952万1,280円 1平米 288万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)為替、金利条件やコロナ禍等の影響も懸念されるが、新幹線駅開業等を睨んで再開発計画が進んでおり、商業地全体としては地価は上昇基調である。 (2)コロナショック前の生活様式に戻りつつあり、経済は回復基調にあるが、直近では物価高騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も見られる。
地域要因
(1)建築費の高騰や金利動向、将来的なインフレ等も懸念されるが、立地条件が良好で周辺地区の建替え計画そのものは活発であり、地域の稀少性は高い。 (2)札幌市中心部の商業地域であり、周辺では既存ビルの建て替えに伴う取得需要が高く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北１条西３丁目３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	215万5,740 円／平米 712万6,876 円／坪
推定価格 平米 坪	210万41 円／平米 694万2,736 円／坪
標準価格 平米 坪	288万4,672 円／平米 953万6,726 円／坪
査定価格 平米 坪	317万 円／平米 1,048万20 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	25.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北１条西３丁目３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万8,600 円／平米 283万8,532 円／坪
推定価格 平米 坪	291万3,516 円／平米 963万2,084 円／坪
標準価格 平米 坪	300万6,724 円／平米 994万230 円／坪
査定価格 平米 坪	331万 円／平米 1,094万2,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北１条西３丁目３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	229万8,377 円／平米 759万8,434 円／坪
推定価格 平米 坪	290万3,358 円／平米 959万8,502 円／坪
標準価格 平米 坪	279万1,690 円／平米 922万9,327 円／坪
査定価格 平米 坪	307万 円／平米 1,014万9,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	27 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北１条西３丁目３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	417万2,229 円／平米 1,379万3,389 円／坪
推定価格 平米 坪	386万8,794 円／平米 1,279万233 円／坪
標準価格 平米 坪	303万4,348 円／平米 1,003万1,554 円／坪
査定価格 平米 坪	334万 円／平米 1,104万2,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北１条西３丁目３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万9,374 円／平米 257万6,610 円／坪
推定価格 平米 坪	262万3,892 円／平米 867万4,587 円／坪
標準価格 平米 坪	285万8,270 円／平米 944万9,441 円／坪
査定価格 平米 坪	314万 円／平米 1,038万840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情