路線価 (2023) 福島県いわき市小名浜花畑町10-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市小名浜花畑町１０番７
価格時点	2023 年
駅名	泉駅 から 4600m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万344 円／坪 1平米 6万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はいわき市内の商業地域で特にいわき市南部の路線商業地域との代替性が強い。需要者の中心は県内外の法人等である。コロナ禍の沈静化や小名浜港背後に立地する大規模商業施設の集客力等の影響により、近隣地域では比較的安定した商況が見られる。需要の中心となる価格帯は、建物の用途等により規模が様々であることから見出すことができない。 (2) 同一需給圏は、いわき市内の商業地域及びその周辺地域に亘る範囲と判定する。需要者の中心は広範囲に亘り事業展開する小売業、サービス業等を営む法人等である。鹿島街道沿いでは多くの店舗開店がみられるものの取引事例数は少ない傾向にあったが、複数の新規取引事例が発生している。取引される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗、事務所等が大部分を占める地域でテナントビル等も散見されるが、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が得られないことから収益価格は低位なものとなった。よって、収益価格は参考にとどめ、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準とし、当該地域における不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最有効使用の判定の通り店舗兼事務所を想定し賃貸した場合の収益価格を試算したが、賃貸市場が未成熟で賃料が低水準に加え、建築コストの高騰等により低位となった。一方、比準価格の試算に当たっては、同一路線上の取引時点が新しい事例を複数採用し、適正に補修正を行っており信頼性が高い価格といえる。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参考として上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	泉駅東方
距離	4600 m
土地の状態
土地面積	119.8 坪 (396 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の事務所、店舗等が多い県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市小名浜花畑町１０番７
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	300 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗・事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	事務所ビル等が多い業務性の強い商業地域
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	景観形成重点地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も業務性の強い路線商業地域として概ね現状を維持すると予測する。岡小名地区及び港湾地区に商業施設が集積し、中間に位置する当該地域については、当面、地価水準に大きな変動は見られないと予測する。 (2)小名浜地区の中心部に位置するものの、同一路線上である他の路線商業地域に比べ、店舗の連坦性、繁華性がやや劣る地域である。今後も徐々に路線商業地域として熟成度を高めてゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗・事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万344 円 1平米 6万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万344円 1平米 6万600円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飲食店においてはコロナ禍の影響が弱まりつつあり、食品スーパーや各種量販店等の商況も安定的に推移している。 (2)昨年いわき市内の経済・景気動向は個人消費をはじめとし改善傾向にあったが終盤停滞した。県発表のＲ３観光客入込数は前年を１１％下回った。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られず、需給バランスは安定している。 (2)対象標準地に近い同一路線上にＲ４．８リンクスクエア小名浜がオープン。鹿島街道沿いの熟成化が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜花畑町１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,820 円／平米 18万7,847 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,744 円／平米 18万984 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,928 円／平米 19万4,816 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜花畑町１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,449 円／平米 18万8 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,104 円／平米 20万2,010 円／坪
標準価格 平米 坪	6万559 円／平米 20万208 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜花畑町１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,430 円／平米 16万3,416 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,430 円／平米 16万3,416 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,176 円／平米 20万5,554 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜花畑町１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,377 円／平米 16万9,852 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,086 円／平米 18万8,726 円／坪
標準価格 平米 坪	6万601 円／平米 20万347 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情