路線価 (2023) 福島県いわき市常磐湯本町三函246-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市常磐湯本町三函２４６番１
価格時点	2023 年
駅名	湯本駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円／坪 1平米 4万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は常磐地区を中心とするいわき市中部の商業地域及び混在住宅地域。主たる需要者は市内の個人事業者等。小規模な低層店舗、住宅、店舗併用住宅等が混在する既成商業地域で温泉旅館街とは地域を異にしている。近隣地域は、商業繁華性は低いものの、利便性が良好なことから住宅地としての需要も見込まれる。需要の中心となる価格帯は、商業地、住宅地ともに２５０㎡程度の土地で１，０００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏はいわき市内の既成商業地域、住商混在地域と把握。商業地としての主たる需要者は個人事業者、地元資本の法人事業者で、圏外からの需要は希薄。一方で住商混在地としては、個人の居住用途の需要も競合し、商業地としての繁華性と居住の快適性、利便性等の相互作用の下で価格が形成されるが、近年の新築物件は住居系の用途が多くなっている。尚、使用用途、取引規模、需要者の属性は様々で、中心的な総額での取引価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗併用住宅に戸建住宅等が混在する地域でテナントビルや貸店舗等の収益物件が少なく、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が得られないことから、収益価格は低位なものとなった。よって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地等からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格が求められたが、対象標準地の環境や規模等を鑑みると、自己利用を前提とする需要が中心で、賃貸収益は価格判断の指標とはなり難い。また収益価格は建物や賃料等の想定によって流動的となる事にも留意し、本件では参考に止めた。一方、比準価格は市場における現実の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で説得力が高いため、試算の過程を再吟味の上、代表標準地との均衡にも留意してこれを妥当と判断し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	湯本駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、住宅、旅館等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市常磐湯本町三函２４６番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	140 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	湯本温泉街の背後に位置する地元の商店街。
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も地元の商店街として概ね現状を維持すると予測する。繁華性は低いものの、住宅地としての需要も見込まれることから、地価水準は当面、若干の強含み傾向で推移すると予測する。 (2)新型コロナの今後の影響は未知数であるが、旅行支援等による効果は認められる。また、利便性の高い地域で徐々に住宅の混在の程度が増しており、土地の潜在的需要が認められ、当面地価水準は安定して推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飲食店においてはコロナ禍の影響が弱まりつつあり、食品スーパーや各種量販店等の商況も安定的に推移している。 (2)新型コロナの新規感染者数は高止まりの状態であるが、旅行支援制度等の効果により、温泉旅館等、観光業界の売上は短期的には回復傾向である。
地域要因
(1)湯本温泉街とは地域的特性が異なる地元の商店街でコロナ禍の影響も小さく、住宅地としての需要も見込まれる。 (2)既存の商業地で、空洞化等により繁華性は衰退している。一方、住宅の新築が認められ、少しずつ住居系の割合が増える傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐湯本町三函２４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,840 円／平米 10万8,569 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,547 円／平米 12万4,130 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,944 円／平米 13万2,055 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐湯本町三函２４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,333 円／平米 11万199 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,977 円／平米 11万8,940 円／坪
標準価格 平米 坪	4万288 円／平米 13万3,192 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐湯本町三函２４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,244 円／平米 10万3,293 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,718 円／平米 12万4,696 円／坪
標準価格 平米 坪	4万83 円／平米 13万2,514 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐湯本町三函２４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,105 円／平米 13万9,199 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,442 円／平米 14万313 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,703 円／平米 13万1,258 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情