路線価 (2023) 福島県いわき市内郷御厩町久世原227外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市内郷御厩町久世原２２７番外
価格時点	2023 年
駅名	内郷駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,080万 円 (637 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,070万 円 (637 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,349 円／坪 1平米 4万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はいわき市の幹線道路沿いを中心とした商業地域及び商住混在地域一円。街路条件に着目した土地利用が期待されることから、駐車場併設の店舗、事務所、営業所等の多様な用途が期待される。需要者は地元事業者や県内外に広域展開する法人が中心である。標準地周辺は繁華性が低いが、大規模な病院を主とした背後住宅地も充実した商業地であり、土地需要は比較的安定している。取引される画地規模は区々であり、中心価格帯は見い出し難い。 (2) 同一需給圏は市内の幹線道路沿いを中心として形成される商業地域の範囲である。需要者は外食チェーン店、自動車関連施設、ロードサイド型の店舗等を運営する事業者である。浜通り地区の中核病院である「いわき医療センター」を中心に様々な規模の医療機関のほか飲食店舗等もみられる。背後には住宅地があり系統連続性にも優れ、集客力に期待が持てる地域であるため、一定の需要は見込める。中心となる価格帯は画地規模及び需要者により異なり見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は県道沿いの商業地域であり、収益性は重要な指標であるが、建築時期の古い店舗や事務所が多く、適切な新築の賃料水準や経費率の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。取引事例は周辺類似地域から収集し、現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、いわき市内郷地区商業地の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の商業地の取引事例に基づく取引事例比較法及び低層店舗兼事務所を想定した収益還元法を適用した。商業地において市場参加者は収益性を重視することが通常であるが、店舗等の賃料は個別性が強く信頼性高い賃貸事例多数収集の困難性、及び想定要素を含む手法上の特徴、最近の建築費高騰の状況を考慮すると収益価格は低位に試算された。よって、市場性を適切に反映した比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	内郷駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	192.7 坪 (637 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、一般住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市内郷御厩町久世原２２７番外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	23 m
面積	650 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	内郷地区の県道いわき上三坂小野線沿いの路線商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模な病院に近接した県道沿いの熟成した路線商業地域であり、当面は現状を維持して推移すると予測する。地価は若干の上昇傾向で推移しているが、景気の先行き不透明感も漂っており、長期的な動向は不透明である。 (2)医療施設が充実している県道沿いの路線商業地域である。新型コロナや物価高騰による先行き不透明感がある中、地域要因に特段の変更はなく今後も現状を維持するものと予測する
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,349 円 1平米 4万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いわき市の土地取引件数は令和４年１月～１０月までの対前年比で前年を若下回って推移している。人口は直近では減少傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ、緩やかに回復過程にあるものの物価高騰による懸念を拭い去れない状況にある。
地域要因
(1)近年、地域周辺でいわき市医療センターの新病院棟が開院している。それ以外に目立った変動要因は見られない。 (2)地域要因に変動はない。新型コロナウイルスによる影響を踏まえ、今後の動向に注視する必要がある。
個別的要因	(1)規模・形状は標準的で優劣・競争力の程度に変動はない。 (2)駐車場確保の必要性からも、敷地規模は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市内郷御厩町久世原２２７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,667 円／平米 13万7,751 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,683 円／平米 13万1,192 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,631 円／平米 15万4,162 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	11 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市内郷御厩町久世原２２７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,253 円／平米 19万2,584 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,479 円／平米 18万3,414 円／坪
標準価格 平米 坪	5万162 円／平米 16万5,836 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市内郷御厩町久世原２２７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,968 円／平米 15万5,276 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,203 円／平米 15万6,053 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,413 円／平米 16万53 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市内郷御厩町久世原２２７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,244 円／平米 10万3,293 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,718 円／平米 12万4,696 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,865 円／平米 15万8,242 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３ＫＯ５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市内郷御厩町久世原２２７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,413 円／平米 14万6,829 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,635 円／平米 14万7,563 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,484 円／平米 15万6,982 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情