路線価 (2023) 福島県白河市新白河2-87 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 白河市福島県白河市新白河２丁目８７番
価格時点	2023 年
駅名	新白河駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,046 円／坪 1平米 5万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は合併前の白河市内の住宅地域一帯。需要者は当市及び隣接町村の居住者が中心。圏内では小規模な分譲地開発が継続して行われ、コロナ禍や建築費が上昇する中でも売れ行きは好調である。新白河地区を中心とする市の西部では利便性が良好で選好性が高い一方、白河駅周辺の既存住宅地域では土地の需給は安定的に推移している。圏内で取引される中心価格帯は、土地は８００万円程度、新築戸建住宅では３０００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は白河市中心部の住宅地域全域。特に新白河駅への接近性に優れ住環境が良好な不動産との代替性が高い。需要者の中心は市内居住者及び隣接町村から市内へ通勤する一次取得者等である。都市計画の変更により用途地域は商業地域となったが、生活環境の良好な住宅地域には安定的な需要が見込まれ、地価は上昇傾向が続く。取引の中心価格帯は土地で１５００万円前後、新築戸建住宅は供給主体等によって幅が見られるが概ね３０００万円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近時の建築費上昇に見合った賃料水準が未だ形成されておらず、土地建物一体としての純収益から、建物に帰属する純収益を控除した段階でマイナスとなったため、収益価格を求めることはできなかった。対象標準地は居住の快適性が重視される住宅地域に存し、また同一需給圏内での土地取引は自用目的が中心であることから、かかる市場の実態や市場参加者の行動を反映している比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争性を有する類似の住宅地域の取引事例から求められ説得力がある。一方、周辺には賃貸共同住宅も見られるため収益価格も試算したが、建築資材価格上昇等の影響を受け、試算の過程で土地に帰属する純収益がマイナスとなった。周辺では収益目的よりも生活利便性や快適性を重視した自己使用目的での取引が支配的である。よって市場性を反映して実証的な比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新白河駅東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに駐車場等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	白河市福島県白河市新白河２丁目８７番
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	260 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理済みの住宅地域。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする住環境、利便性共に良好な住宅地域として熟成していくと予測する。新白河地区内の住宅地に対する需要は依然強く、住宅建築費の動向にもよるが、地価は当面強含みで推移すると予測する。 (2)新白河駅に近い区画整然とした住宅地域として熟成度を高めている。県南都市計画用途地域の変更がされたが、周辺環境に大きな変化は見られない。生活環境は良好で、地価は今後も上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,046 円 1平米 5万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,046円 1平米 5万9,300円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市街地ではコロナ禍の影響は少なく分譲地販売も好調で需給は堅調に推移。郊外部、農村部では人口減少の程度も大きく土地需要は弱く地価は続落。 (2)福島県の推計では市内の人口は微減傾向・世帯数は微増傾向だが、旧白河地域とそれ以外とで変動率が異なり、宅地の有効需要にも地域差が見られる。
地域要因
(1)住環境、利便性共に優れた新白河地区内の住宅地域に対する土地需要は依然強い一方で供給は少なく、地価の上昇が認められる。 (2)令和４年４月に県南都市計画の変更により用途地域が商業地域に指定変更され、これに伴い指定建蔽率及び指定容積率も変更となった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	白河市
地域	福島県白河市新白河２丁目８７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,976 円／平米 15万1,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,745 円／平米 14万4,621 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,797 円／平米 19万4,383 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	白河市
地域	福島県白河市新白河２丁目８７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,604 円／平米 16万3,991 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,359 円／平米 15万3,263 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,977 円／平米 20万4,896 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	白河市
地域	福島県白河市新白河２丁目８７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,957 円／平米 12万2,180 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,832 円／平米 11万5,155 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,940 円／平米 18万1,632 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	白河市
地域	福島県白河市新白河２丁目８７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,866 円／平米 13万8,409 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,534 円／平米 13万699 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,839 円／平米 18万4,604 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情