路線価 (2023) 福島県須賀川市森宿字海道西64-118 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 須賀川市福島県須賀川市森宿字海道西６４番１１８
価格時点	2023 年
駅名	須賀川駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	646万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	646万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,024 円／坪 1平米 3万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は須賀川市街地の住宅地域。需要者の中心は当市及び隣接市町村の居住者。近隣地域は市街地中心部近郊に形成された新興の分譲住宅地域。当該近隣西方を走る国道４号沿いには各種商業施設が立地しており利便性は比較的良好。建物建築費高騰等の影響は今のところ見られず、条件有利な住宅地の価格は上昇傾向。土地は２００㎡前後で６００～８００万円、新築戸建住宅は２，５００万円前後が取引の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、須賀川市街地の住宅地域で、特に市街地北側の国道４号周辺の住宅地域との代替・競争関係が強い。需要者は同一需給圏内の居住者及び事業者が中心で、圏外からの転入も見られる。低金利政策の継続等により若年ファミリー層を中心とした不動産取得が続いており宅地需要は根強く、市街地の供給が少ないため分譲地等の価格は高水準にある。土地は２００㎡程度で６００万円～８００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自己使用目的での取引が中心であること、対象標準地の画地規模では経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であることから収益還元法の適用を断念した。検討の結果、本件では、金融政策の動向、近隣地域の特性等を再吟味のうえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート用地としては画地規模が小さく経済的に賃貸事業が成り立たないため、収益還元法は適用できなかった。自己使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、不動産需要者の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	須賀川駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須賀川市福島県須賀川市森宿字海道西６４番１１８
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	須賀川市中心部近郊の高台に形成された新興住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)須賀川市中心部近郊の高台に形成された新興住宅地域。商業施設等への接近性が良好な当地域に対する需要は高い。建物建築費高騰等の影響は今のところ見られず、当面、地価は上昇傾向で推移と予測。 (2)一般住宅を主とする住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。国道４号沿いの複合型商業施設に近接し利便性が比較的良く、市街地の住宅地需要が堅調であり、地価水準はやや上昇するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年１２月１日時点の当市の人口変動率は前年同月比－０．６％、世帯数変動率は同＋１．１％で人口は微減傾向、世帯数は微増傾向である。 (2)低金利政策の継続等により宅地需要が根強く、市街地では供給が少ないため価格も高水準にある。一方で、東日本台風被災地では取引が停滞している。
地域要因
(1)新興の分譲住宅地域。当該地域西方至近を走る国道４号沿いでは商業集積が進んでいることもあり当地域の宅地に対する需要が続いている。 (2)街路の配置にやや劣るが、国道４号沿いの複合型商業施設に近接し利便性が良く、市街地の住宅地需要が堅調で、地価はやや上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市森宿字海道西６４番１１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,390 円／平米 10万7,081 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,043 円／平米 11万9,158 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,027 円／平米 11万5,799 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市森宿字海道西６４番１１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,938 円／平米 13万2,035 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,980 円／平米 12万2,256 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,741 円／平米 11万1,548 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市森宿字海道西６４番１１８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,056 円／平米 11万9,201 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,995 円／平米 11万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,938 円／平米 11万5,505 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市森宿字海道西６４番１１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,981 円／平米 11万2,341 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,808 円／平米 12万4,993 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,565 円／平米 12万884 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市森宿字海道西６４番１１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,639 円／平米 11万1,211 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,841 円／平米 11万1,878 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,924 円／平米 11万5,459 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情