路線価 (2023) 福島県須賀川市仁井田字東町99-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 須賀川市福島県須賀川市仁井田字東町９９番２外
価格時点	2023 年
駅名	須賀川駅 から 6800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	410万 円 (424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,002 円 1平米 9,680 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	409万 円 (424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,903 円／坪 1平米 9,650 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は須賀川市及び隣接する市町村の農家集落地域の圏域である。需要者の中心は地縁的選好性から市北西側の農家集落地域を中心とした農業従事者等が大部分である。本地域は調整区域の農家集落地域であることなどから、従来から需要は弱く、需要は低調な状況が続いている。取引件数も少なく、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、市内の市街化調整区域の集落地域を中心とし、周辺市町村の集落地域も含むものと把握される。需要者は地縁的な選好が働くことにより、同一集落または近隣集落の居住者及び関係者に限られることが多い。供給の多くは何らかの事情を有するものであり、法規制により市街化が抑制される地域であることから、分家等を除き需要も少ない。取引は散発的で、取引の中心となる価格帯も見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は市周辺部の調整区域の農家集落地域であり、アパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は市周辺部及び隣接市町周辺部の農家集落地域の現実の取引事例を基に求められ、実証的で信頼性が高い。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響を考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域の集落地域であり、法規制による制約もあり賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できない。自用目的での取引が中心であるので、同一需給圏内の市街化調整区域の農家集落地に係る取引事例から求めた実証的な比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	須賀川駅北西方
距離	6800 m
土地の状態
土地面積	128.3 坪 (424 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅、店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須賀川市福島県須賀川市仁井田字東町９９番２外
標準地の範囲
東	160 m
西	140 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	18 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市北西側周辺部の大規模農家集落地域である。
街路	基準方位　北　　３．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市北西側周辺の調整区域の農家集落地域であり、従来から需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (2)市の中心部から離れる農家集落地域で、地域要因の変化に乏しい。農業従事者の高齢化や離農の進行など宅地需要を減少させる要因が多いことから、地価は引き続き弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万2,002 円 1平米 9,680 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,903 円 1平米 9,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万2,002円 1平米 9,680円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 3万2,234円 1平米 9,750円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,903円 1平米 9,650円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万2,234円 1平米 9,750円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)須賀川駅西地区整備事業・物流施設の稼働・宅地分譲等により不動産市場は総じて堅調であるが、建築費が上昇している。 (2)須賀川市の人口は微減、世帯数は横ばい～微増で推移している。圏域中心の郡山市と比較すると地価に割安感があり、同市から需要の流入がみられる。
地域要因
(1)調整区域の農家集落地域であり、従来から需要は弱く、需要は低調な状況にある。 (2)大規模な農家集落で、土地利用に特段の変化はないが、農業従事者の高齢化や離農の進行などを背景に、宅地需要は継続して減少している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１６Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市仁井田字東町９９番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,778 円／平米 4万2,244 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,451 円／平米 4万4,469 円／坪
標準価格 平米 坪	9,905 円／平米 3万2,746 円／坪
査定価格 平米 坪	9,910 円／平米 3万2,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	郡山市
地域	福島県須賀川市仁井田字東町９９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,663 円／平米 3万8,558 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,444 円／平米 3万7,834 円／坪
標準価格 平米 坪	8,227 円／平米 2万7,198 円／坪
査定価格 平米 坪	8,230 円／平米 2万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	岩瀬郡鏡石町
地域	福島県須賀川市仁井田字東町９９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,571 円／平米 1万8,418 円／坪
推定価格 平米 坪	5,488 円／平米 1万8,143 円／坪
標準価格 平米 坪	9,594 円／平米 3万1,718 円／坪
査定価格 平米 坪	9,590 円／平米 3万1,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市仁井田字東町９９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,463 円／平米 2万4,673 円／坪
推定価格 平米 坪	1万536 円／平米 3万4,832 円／坪
標準価格 平米 坪	1万432 円／平米 3万4,488 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情