路線価 (2023) 福島県須賀川市中町11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 須賀川市福島県須賀川市中町１１番
価格時点	2023 年
駅名	須賀川駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円／坪 1平米 4万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は須賀川市の中心市街地の既成商業地域と幹線道路沿いに形成された路線商業地域。需要者の中心は市内外の個人事業者及び法人等である。郊外型大型店舗への顧客の流出等により震災以降店舗の閉鎖が散見されるなど衰退傾向が継続している。観光物産館等の開館により活性化が期待されたが、顧客の回帰には繋がっていない。当該地域は、取引自体が少なく、取引される規模もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、市内中心部の商業地域一円で、普通商業地域を中心に路線商業地域も含むものと把握される。また、背後の商住混在地域とも代替性を有する場合がある。需要者は、地元法人や個人事業者が中心である。近隣地域が存する中心商業地域では市民交流センター等が稼働しているが、郊外の大型商業施設の集客力には対抗できていない。需要者の属性、利用目的、画地規模により取引される価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己所有の店舗が多い既存の商店街で賃貸用不動産の敷地とするための土地取得は少ない。収益性が重視される商業地域であるが、投下資本に見合った賃料は徴収されておらず、また、昨今の建築費の高騰等により試算途中でマイナスとなり、収益価格は試算できなかった。拠って、本件では類似性の強い取引事例を適正に比較考量し信頼性のある価格である比準価格を中心とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、近隣地域に正常な取引と認められる事例が得られたほか、市街地中心部の比較可能な取引事例から求められ、要因比較における格差率も全般に小さく説得力がある。一方、収益価格は土地に帰属する純収益がマイナスとなり試算できなかったが、そもそも市内の商業地は自用の店舗が多いため賃貸市場の成熟度が低く、収益価格は取引の指標とは成り得ていない。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	須賀川駅南方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	117.7 坪 (389 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	6 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須賀川市福島県須賀川市中町１１番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	45 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	須賀川市中心市街地の旧来からの商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年の各種公共施設の開館により中心市街地の活性化が期待されたが、商業施設の増加は見られず、閉鎖店舗が散見される等、当面衰退傾向で推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)市民交流センターや観光物産館は開館以来相当数の来館者があるが、中心商業地全域の活性化には結びついていない。空店舗も散見され、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は依然として減少傾向で推移しているが、土地取引件数は横這い、新設住宅着工戸数は増加しており、不動産市場は堅調を維持している。 (2)須賀川市の人口は微減、世帯数は横ばい～微増で推移している。圏域中心の郡山市と比較すると地価に割安感があり、同市から需要の流入がみられる。
地域要因
(1)メイン通りを中心としたイベント開催等もあるが、集客は一時的で、空き店舗が増加し空洞化が進行しており、地価は依然として下落を継続している。 (2)市民交流センター（テッテ）、観光物産館の稼働など中心商業地域の活性化に向けた取り組みが進んでいるが、土地需要は限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市中町１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,467 円／平米 15万314 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,467 円／平米 15万314 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市中町１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,350 円／平米 13万6,703 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,565 円／平米 15万3,944 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市中町１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,187 円／平米 17万9,142 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,621 円／平米 18万577 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,172 円／平米 15万2,645 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市中町１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,444 円／平米 10万7,260 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,302 円／平米 16万9,604 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,379 円／平米 14万6,717 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	須賀川市
地域	福島県須賀川市中町１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,815 円／平米 9万5,262 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,866 円／平米 13万1,797 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,148 円／平米 14万9,259 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情