路線価 (2023) 福島県喜多方市字越巻3748-53 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 喜多方市福島県喜多方市字越巻３７４８番５３
価格時点	2023 年
駅名	喜多方駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	361万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	361万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は喜多方市街地の住宅地域の範囲である。需要者は喜多方地区の居住者を主とし、喜多方地区への通勤者及び近隣市町村居住者も含まれるが、圏域外からの移住者は限定的である。分譲住宅地としては比較的開発年次が古く、住宅地域として熟成している。一方、大量の供給在庫を抱える土地区画整理事業地内の住宅地域と競合関係がある。市場の中心となる価格帯は、土地５００万円程度、戸建分譲で２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は喜多方市市街地の住宅地域である。主として中心部外縁の比較的土地価格が低い地域との代替性が強い。需要者の中心は喜多方地区の居住者及び近隣町村の居住者も含まれる。古くに開発された熟成した住宅地域であるが、中心部西側の土地区画整理地内の住宅地域と競合している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は４００万円前後、戸建分譲で２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む周辺の地域では自用目的の取引がほとんどで、代替・競争関係にある類似地域に所在する取引事例から規範性の高い比準価格を試算することができた。一方、近隣地域内にはアパートも見られるが、近年の建築費等上昇により、更地への収益建物の建築に対して賃料水準が見合わず投資回収が困難と判断し、かつ、敷地規模も小さいことから収益還元法は適用できなかった。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内にはアパートも見られるが、地価水準に見合う賃料が形成されておらず経済合理的な賃貸経営の想定ができないため収益還元法は適用できなかった。市場では快適性や利便性を重視した戸建向き宅地の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域から多くの信頼性のある取引事例を収集し得た。従って市場性を反映した比準価格を採用して、市場参加者の属性や地域要因の将来性ならびに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	喜多方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	喜多方市福島県喜多方市字越巻３７４８番５３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	225 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	市街地東側に位置する小規模分譲団地
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として熟成しており立地条件等から需要は堅調と判断されるものの、市街地に存する土地区画整理事業済みの宅地との競合もあって上値は重く、地価水準は弱含み傾向で推移するものと判断した。 (2)住宅地域として熟成しているが、土地区画整理地内の住宅地域と競合関係にある。今後も現状維持が続き、地価水準は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年３月以降から継続する新型コロナの地域社会・経済への影響は甚大であり、不動産取引においても地域の選別が強まってきている。 (2)宅地の需要は一部の地域で高まりを見せ、他地域は減退している。
地域要因
(1)街路条件等が良好な区画整理事業地内の宅地が多く残り、当該地域を含む郊外住宅地域において潜在的な宅地供給が需要を上回る状況に変化はない。 (2)中心部住宅地域では需給が均衡しているが、郊外住宅地域では供給が需要を上回る状況が常態化している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市字越巻３７４８番５３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,493 円／平米 5万7,832 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,610 円／平米 5万4,913 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,158 円／平米 5万3,418 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市字越巻３７４８番５３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万431 円／平米 3万4,485 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,806 円／平米 5万5,561 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,317 円／平米 5万3,944 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市字越巻３７４８番５３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,172 円／平米 6万77 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,572 円／平米 5万8,093 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,484 円／平米 5万4,496 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市字越巻３７４８番５３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,038 円／平米 5万9,634 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,649 円／平米 5万8,348 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,556 円／平米 5万4,734 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情