路線価 (2023) 福島県喜多方市塩川町御殿場2-41外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 喜多方市福島県喜多方市塩川町御殿場２丁目４１番外
価格時点	2023 年
駅名	塩川駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	770万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	763万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は塩川地区の住宅地域を主とした喜多方地区及び会津若松市郊外の住宅団地も含む範囲である。需要者は喜多方地区の居住者を主とし、塩川地区以外の市内居住者及び隣接市町村居住者を含み、会津若松市北部の住宅団地とも競合する喜多方市内で最も人気の高い住宅地域である。市場の中心価格帯は、土地で７００～８００万円程度、戸建分譲で３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は塩川地区を主として喜多方市及び会津若松市郊外の住宅地域も含まれる。需要者の中心は喜多方市の居住者を主とし近隣市町村の居住者も含まれる。会津若松市のベッドタウンとして位置づけられ、当市郊外の住宅団地とも競合する。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡規模で７００～８００万円程度、戸建分譲は３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃料市場が未成熟な新興住宅地域で地価に見合った賃料が形成されておらず、賃貸事例の収集も困難である為、収益還元法は非適用とした。一方、同一土地区画整理事業地内の事例を中心に代替性が高い事例から試算した比準価格は、現在の市場の実態を客観的に反映し説得力が高いものと思料する。以上により、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域には地主の遊休地対策と思われるアパートは見られるが、近隣地域の標準的使用は自用の戸建住宅地であるため収益還元法は適用しなかった。市場では快適性や利便性を重視した戸建向き宅地の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域から多くの信頼性のある取引事例を収集し得た。従って市場性を反映した比準価格を採用して、市場参加者の属性や地域要因の将来性ならびに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	塩川
距離	700 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の建築が進む区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	喜多方市福島県喜多方市塩川町御殿場２丁目４１番外
標準地の範囲
東	120 m
西	80 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	20 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	会津縦貫北道路との接続が良好な区画整然とした住宅地域
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理事業施行済の住宅地域で、会津縦貫北道路との接続が良好で通勤等の便に優れていることから近年宅地需要が増大して地価は上昇基調を続けているが、当面は当該基調が継続するものと判断した。 (2)会津縦貫道及び幹線道路との連絡が良好で、会津若松市のベッドタウンとしての位置づけが高まっている。土地取引も活発に見られ、地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年３月以降から継続する新型コロナの地域社会・経済への影響は甚大であり、不動産取引においても地域の選別が強まってきている。 (2)宅地の需要は一部の地域で高まりを見せ、他地域は減退している。
地域要因
(1)会津縦貫道開通により需要が活性化し、会津若松市の郊外住宅地域とも競合する、当市において最も人気の高い住宅地域である。 (2)会津縦貫道の開通により需要が活性化している。会津若松市の郊外住宅地域とも競合している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市塩川町御殿場２丁目４１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,277 円／平米 7万342 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,444 円／平米 7万894 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,431 円／平米 7万4,157 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市塩川町御殿場２丁目４１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,596 円／平米 9万1,232 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,762 円／平米 8万8,475 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,505 円／平米 9万932 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市塩川町御殿場２丁目４１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,625 円／平米 7万1,492 円／坪
推定価格 平米 坪	2万493 円／平米 6万7,750 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,594 円／平米 7万1,390 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市塩川町御殿場２丁目４１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,245 円／平米 5万400 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,374 円／平米 4万7,520 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,242 円／平米 5万3,696 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情