路線価 (2023) 福島県喜多方市字西四ツ谷183-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 喜多方市福島県喜多方市字西四ツ谷１８３番２
価格時点	2023 年
駅名	喜多方駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,082 円 1平米 3万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円／坪 1平米 3万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、喜多方地区を主とする喜多方市内及び周辺市町村の商業地域の範囲である。主な需要者は小規模店舗・事業所を運営する地元の個人事業者・企業である。中心部に近い幹線市道沿いに所在するが、広域的に事業を展開する企業等は広い駐車場が確保できる大規模画地を求めて郊外に転出し、これらの施設に顧客が流出している。主な需要者である地元企業等は、事業の内容により用地規模・用地に充てる予算等も様々で需要の価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は喜多方市内及び周辺市町村の商業地域である。特に喜多方市内の商業地との代替性が強い。中心となる需要者は小規模店舗・事業所を運営する地元の個人事業者・企業である。中心部の幹線市道沿いに位置するが、広域的に店舗等を展開する企業は大規模画地を求めて郊外に転出し、顧客も大型店に流出している。取引される価格帯が取引目的や規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は幹線市道沿いに地元資本による自用の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸物件は閉鎖した自用店舗等を賃貸する場合がほとんどであり、喜多方地区では商業・事業用途の賃貸市場が未成熟なため賃料水準を把握することができず、収益還元法は適用できなかった。近隣地域内の取引は自用目的がほとんどであることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は既成商業地域であり、従来から個人経営者や法人事業者による自用の店舗等が中心である。自用の店舗が主で賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の地域的類似性が高く、規範性を有する取引事例を収集した。よって既成商業地の市場動向や地域要因の将来性ならびに代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	喜多方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	142.8 坪 (472 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ区画整理済みの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	喜多方市福島県喜多方市字西四ツ谷１８３番２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	30 m
面積	470 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	既成市街地内に位置し、中規模の駐車場を備えた商業店舗が建ち並ぶ商業地域
街路	西２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)喜多方市中心部に位置する商業地域であるが、近年では郊外路線商業地との競業や、会津若松市等への顧客流出の影響もあって商業地域としての地盤低下が加速しており、地価は下落傾向で推移するものと判断した。 (2)中心部の主要市道沿いの商業地域。郊外の路線商業地域や会津若松市の商業施設に顧客が流出し商況は低迷している。地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,082 円 1平米 3万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年３月以降から継続する新型コロナの地域社会・経済への影響は甚大であり、不動産取引においても地域の選別が強まってきている。 (2)新型コロナの行動制限がなくなり、観光業や飲酒業を中心として商況の回復が期待される。
地域要因
(1)市道改良工事により市役所周辺の市中心部との連絡性は改善したが、周辺地区への新規出店はなく商況に改善は見られず、土地需要は低迷している。 (2)地元顧客の郊外大型店舗への流出傾向が止まらず、商況は低調で、土地需要も低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市字西四ツ谷１８３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,264 円／平米 8万6,829 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,377 円／平米 8万590 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,691 円／平米 11万7,994 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市字西四ツ谷１８３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,840 円／平米 7万5,509 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,272 円／平米 8万243 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,525 円／平米 11万834 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市字西四ツ谷１８３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,527 円／平米 8万1,086 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,784 円／平米 11万1,690 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市字西四ツ谷１８３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,915 円／平米 4万6,003 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,520 円／平米 7万7,757 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,803 円／平米 10万8,447 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県喜多方市字西四ツ谷１８３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,409 円／平米 11万7,062 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,219 円／平米 10万6,516 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情