路線価 (2023) 福島県二本松市本町1-56 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 二本松市福島県二本松市本町１丁目５６番
価格時点	2023 年
駅名	二本松駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円／坪 1平米 3万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は二本松市の住宅地域で、特に市街地中心部やこれに近接する住宅地と競合する。周辺市町村からの転入も見られるものの市内居住者が需要者の中心を占める。土地１，０００万円以内、新築戸建てで３，０００万円以内の取引が主流であるが、近年は画地の細分化による総額を抑えた取引も見られる。近隣地域は傾斜地の多い地勢に加え、土砂災害リスクのある丘陵地に近接するため、利便性の高い立地の割に需要の弱い状態で推移しているとみられる。 (2) 同一需給圏は二本松市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内居住の個人であり、市外からの転入は少ない。二本松駅に比較的近くまた中心商店街からも近いが、大規模・日用の商業施設が郊外立地の傾向が強く、駅距離に比して日常の利便性に劣る感が否めず需要にやや行き詰まり感が見えている。取引の中心となる価格帯は、土地が２００～３００㎡で７００～１，２００万円程度、新築戸建住宅は２，８００～３，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格及び積算価格が後記理由により得られなかったので、比準価格のみ試算した。近隣地域は戸建住宅を中心に店舗、公共公益施設等が混在する旧来からの住宅地域で、自用目的の土地利用が主流である。比準価格は、戸建住宅地の取引事例を中心に試算したもので、市場の需給動向を反映し信頼しうるものと判断する。よって、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 自用の戸建住宅が中心で、収益性が価格指標として考慮されることはほとんどない地域であるため、収益価格は規範性に劣ると判断し収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は、自用の住宅が中心で類似・代替不動産の相場水準との効用比較によって価格形成がされる地域と判断されることから説得力に優れ、居住環境等の要因も試算の過程で適切に考慮されていると認められる。よって比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	二本松駅北方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	治療室兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、店舗、公共施設等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	二本松市福島県二本松市本町１丁目５６番
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	17.5 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東西を土砂災害の危険性のある丘陵地に挟まれた南向き傾斜の既成住宅地域
街路	基準方位　北　　７．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心商店街や各種施設等に近接する立地や利便性に着目した一定の需要は見込めるものの、一般的要因に加え、地勢や災害危険性等の地域要因を背景に地価は今後、弱含みで推移するものと予測する。 (2)駅に近い利便性はあるが傾斜地で開発の余地は少なく、当面は現況を維持するものと予測。丘陵地は災害リスクとして避けられる傾向が強まっており、人口減少と相まって地価は小幅ながら下落となるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世帯数微増だが人口減少と高齢化が進展。土地取引件数や住宅着工戸数は減少傾向で、建築費上昇・資材不足等の影響が顕在化しつつある。 (2)建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向が見られており、地価の足かせとなっている。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、高齢化が進む中で、地勢や災害リスク等に起因して地域の競争力は低下傾向にあるとみられる。 (2)近隣にドラッグストアがオープンして３年弱程度となるが、これ以外の新規出店等はほとんどなく、地域要因の大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)公共施設に近い比較的まとまった規模の角地で、用途の多様性から需要は比較的安定。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市本町１丁目５６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,371 円／平米 13万6,773 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,309 円／平米 13万9,874 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,914 円／平米 13万1,956 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市本町１丁目５６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,396 円／平米 14万3,467 円／坪
推定価格 平米 坪	4万519 円／平米 13万3,956 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,939 円／平米 12万5,426 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市本町１丁目５６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,428 円／平米 12万3,737 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,334 円／平米 13万6,650 円／坪
標準価格 平米 坪	4万643 円／平米 13万4,366 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市本町１丁目５６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,719 円／平米 10万8,169 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,461 円／平米 10万4,010 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,270 円／平米 11万6,603 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市本町１丁目５６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,288 円／平米 11万50 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,463 円／平米 10万4,017 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,194 円／平米 11万6,351 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情