路線価 (2023) 福島県二本松市小浜字芳池180-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 二本松市福島県二本松市小浜字芳池１８０番１０
価格時点	2023 年
駅名	二本松駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	273万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万283 円 1平米 9,160 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	278万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万878 円／坪 1平米 9,340 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は二本松市及び隣接する市町村も含む郊外の住宅地域一円。特に旧岩代町に所在する不動産との代替競争関係が強い。需要者は同一需給圏内に居住する地縁関係者が中心で、圏外からの流入は少ない。旧岩代町では人口・世帯数の減少傾向が続き、新規宅地の有効需要は限定的である。顕在化する取引も散発的で低調の状態が続いており、需要の中心価格帯を把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は、二本松市及び周辺市町村の郊外の住宅地域一円であり、特に、旧岩代町の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は地縁的関係を有する一次取得者である。中心部外縁及び周辺の比較的利便性の良い地域では、開発等により新たな供給と、それに対応する需要が見られるが、当地域のように市街地との連続性のない、または連続性の低い地域では、目立つ供給や新築建売物件の供給は見られず、宅地需要は低調な状態が続いており、取引は著しく少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧岩代町の高台に形成された住宅地域であり、自己使用目的での戸建住宅としての利用が中心で賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念し比準価格のみを試算した。旧岩代町内での取引事例が極めて低調であるため広範囲から代替性を有する事例を収集したが、需給実態を適切に反映している。よって、市場の実態を反映した比準価格を中心に、過疎化が進み需要が限定的である地域の現状を斟酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益還元法は非現実的であり適用しなかった。取引事例比較法においては市場特性を踏まえて広域的な視点で事例を採用したが、得られた比準価格は、売買の際の意思決定に重視される要因を主として客観的に比較検討を行った結果であり、また、求められたそれぞれの価格は、一定の範囲に収まっており、実証的で信頼性を有する価格であると判断される。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二本松駅南東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	90.1 坪 (298 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に市営住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	二本松市福島県二本松市小浜字芳池１８０番１０
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	40 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧岩代町の高台に形成された住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に市営住宅や運動場等も見られる高台の住宅団地である。旧岩代町の人口・世帯数共に減少傾向が続いていることから、特段の発展要因は見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)居住環境は、水害や土砂災害の心配がほぼ無く、利用状況も良好な住宅団地であるが、通勤及び通学の途路においてやや懸念がある。人口減少を反映して、地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万283 円 1平米 9,160 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万878 円 1平米 9,340 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万283円 1平米 9,160円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 3万1,109円 1平米 9,410円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万878円 1平米 9,340円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 3万1,109円 1平米 9,410円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧岩代町の人口・世帯数はともに減少傾向が続いている。山間部においては新型コロナによる影響はほぼ見られない。 (2)旧岩代町は、人口、世帯数ともに減少傾向にある。通勤通学等の利便性の観点、自然災害への懸念等により、中山間地域は不動産需要が低調である。
地域要因
(1)小浜地区では、人口・世帯数ともに減少傾向が続いている。その他地域要因に特段の変動は見られない。 (2)熟成した住宅団地であり、近年は取引が見られない。小浜地区は人口減少が継続的であり、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市小浜字芳池１８０番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,747 円／平米 2万5,612 円／坪
推定価格 平米 坪	8,238 円／平米 2万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	8,945 円／平米 2万9,572 円／坪
査定価格 平米 坪	9,120 円／平米 3万151 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市小浜字芳池１８０番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,064 円／平米 2万3,354 円／坪
推定価格 平米 坪	9,605 円／平米 3万1,754 円／坪
標準価格 平米 坪	9,010 円／平米 2万9,787 円／坪
査定価格 平米 坪	9,190 円／平米 3万382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市小浜字芳池１８０番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万589 円／平米 3万5,007 円／坪
推定価格 平米 坪	1万420 円／平米 3万4,449 円／坪
標準価格 平米 坪	1万525 円／平米 3万4,796 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市小浜字芳池１８０番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,758 円／平米 2万5,648 円／坪
推定価格 平米 坪	7,735 円／平米 2万5,572 円／坪
標準価格 平米 坪	8,614 円／平米 2万8,478 円／坪
査定価格 平米 坪	8,790 円／平米 2万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市小浜字芳池１８０番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,591 円／平米 2万5,096 円／坪
推定価格 平米 坪	7,568 円／平米 2万5,020 円／坪
標準価格 平米 坪	8,999 円／平米 2万9,751 円／坪
査定価格 平米 坪	9,180 円／平米 3万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情