路線価 (2023) 福島県二本松市渋川字下柿ノ内25-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 二本松市福島県二本松市渋川字下柿ノ内２５番１外
価格時点	2023 年
駅名	安達駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	740万 円 (638 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	746万 円 (638 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は二本松市及び福島市南部の郊外に位置する住宅地一円で、特に旧安達町に存する不動産と代替性が高い。需要者の中心は、圏内に居住し当該地域に地縁性を有するものにほぼ限定され圏外からの流入は少ない。安達駅周辺では宅地開発が進み油井地区の人口・世帯数は増加しているが、当該集落地域には特段の影響はない。取引自体が少なく中心となる価格帯は見出しがたいが、土地は３００～７００㎡程度で４００～８００万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏は二本松市及び周辺市町村の郊外の住宅地域一円であり、特に平野部に近い地域との代替性が高い。需要者の中心は地縁的関係を有する一次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。近年の一次取得者層の選好は、周辺建物が新しい新興地域に傾いていると見られ、そういった地域も同一需給圏内での土地総額は建物建築費より安く、かつ低金利により比較的取得し易い。郊外住宅地域の潜在的な需要者は市街地へと流出しており、近年の取引は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家集落地域にあり、賃貸市場が成立していないため収益価格を試算は断念した。既存集落で規範性の高い取引事例が少なく取引時点のやや古いものも採用したが、それぞれ信頼性が高く需給関係を適切に反映したものである。このようにして試算した比準価格は既存集落に存する取引事例を中心として試算したもので、市場性を反映した価格である。よって、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及び周辺類似地域は郊外の集落地域であり、取引が少なく適正な事例の採用がやや困難な地域であるが、取引事例比較法では概ね新しい比較検討に有意な事例を多く採用することが出来たことから、比準価格は、地域特性及び市場性等を適切に反映した実証的な価格と判断される。収益価格は、安定した家賃収入の想定が難しく経済合理性がないため試算しなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安達駅北方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	193 坪 (638 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅、小学校が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	二本松市福島県二本松市渋川字下柿ノ内２５番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	350 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	28 m
面積	640 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	渋川小学校に近接する住宅地域
街路	基準方位　北　　６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)渋川小学校に近い農地も見られる旧国道４号背後の集落地域で、競争力の程度に変化は見られない。しかし、コロナ禍等の影響により総需要が減退しており、地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)小学校等の核施設があり、市街地に比べて土地単価は低位であるが、規模が大きく総額の面で割安感が薄れる。県道背後で油井に近く、郊外住宅の中でも比較的利便性は良好であるが、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)農家集落地域においては、人口減少、老齢化等が進んでおり、地価の下落傾向が続いている。コロナ禍の地価への影響はほぼ見られていない。 (2)旧安達町は人口及び世帯数が増加傾向であるが、人口増加の地区は油井地区のみである。
地域要因
(1)渋川小学校に近い既存の集落地域。渋川地区の人口は減少傾向にあるが、世帯数は微増傾向にある。 (2)渋川地区の人口は減少傾向ではあるが、近年世帯数はやや増加している。油井地区に比較的近いが、開発等の動きは当地域までは波及していない。
個別的要因	(1)南西道路であるが、集落地域内で特段の効用はないと判断される。 (2)南西道路であるが、市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変動はない。浸水想定区域ではない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市渋川字下柿ノ内２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,732 円／平米 4万5,398 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,328 円／平米 4万4,062 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市渋川字下柿ノ内２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,039 円／平米 4万9,719 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,744 円／平米 4万8,744 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,591 円／平米 3万8,320 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市渋川字下柿ノ内２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,524 円／平米 5万1,322 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,174 円／平米 4万6,859 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,449 円／平米 3万7,850 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市渋川字下柿ノ内２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,329 円／平米 3万7,454 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,619 円／平米 3万8,412 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県二本松市渋川字下柿ノ内２５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,164 円／平米 3万296 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,786 円／平米 3万8,965 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,498 円／平米 4万1,318 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情