路線価 (2023) 福島県二本松市亀谷2-230 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 二本松市福島県二本松市亀谷２丁目２３０番
価格時点	2023 年
駅名	二本松駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	839万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	846万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,653 円／坪 1平米 3万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は二本松市を核として本宮市を含む商業地域等である。需要者は市内の事業者等で、商況が衰退傾向にある地域では居住目的の個人需要も混在する。圏内では油井地区のほか、近年開業したメガステージ二本松等の新興商業地域が台頭し、既存商店街から郊外型大型店への顧客流出が加速している。既存商業地の需要は低迷しており、散見される取引も規模や取引事情等により価格水準が区々であるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は二本松市内の商業地域、商住混在地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人事業者又は小規模法人と見込まれる。商繁華性は低位である一方大規模スーパー等も近隣になく住居兼用で居住した場合の利便性も高いとは言えなかったが、国道４号沿いの大規模商業施設の新出により居住利便性が向上し需給動向の変化の可能性が見られている。取引の中心となる価格帯は、土地が２００～５００㎡で７００～２，０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 後記理由により収益価格及び積算価格が試算できなかったので、比準価格について検討する。近隣地域は衰退傾向にある旧来からの商業地域であり、同様の傾向を辿る既成商業地の取引事例を中心に得られた比準価格は、同一需給圏内の市場動向を適正に反映した試算価格であると判断する。よって、近隣地域の地域的特性に即応した比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 自用物件が中心で賃貸は市場としての成熟の程度が低く、価格指標性に劣ることから収益価格は試算しなかった。一方比準価格は、混在の程度が類似する商住混在地域の事例も含め相応の事例収集をし得たことから精度が高く、商繁華性や利便性等、市場において重視される観点は価格形成要因の比較の過程で適切に考慮されており、試算価格の規範性は高いと認められる。よって比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	二本松駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅の中に一般住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	二本松市福島県二本松市亀谷２丁目２３０番
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の活性材料は見られず今後も商況の停滞や土地需要の縮小が見込まれる。一方、利便性に着目した住宅用地としての利用可能性を有するため、地価は周辺の住宅地価格との均衡を保ちながら弱含みで推移すると予測。 (2)商繁華性は低い一方で近隣に大規模商業施設がオープンしたこともあり、利便性の変化から老朽建物の更新につれて住宅地化の傾向となるものと予測。地価は当面は商業収益性の低迷から小幅ながら下落基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化、地域経済の縮小傾向が継続している。 (2)コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築費の上昇が必要投資額を押し上げており、不動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状況にある。
地域要因
(1)商況の低迷が続いており、住宅地域への移行が徐々に進んでいる。 (2)国道４号沿いに大規模商業施設がオープンし、商業地としては競合する一方、居住利便性の向上も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市亀谷２丁目２３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,428 円／平米 12万3,737 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,334 円／平米 13万6,650 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,744 円／平米 13万1,394 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市亀谷２丁目２３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,371 円／平米 13万6,773 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,309 円／平米 13万9,874 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,248 円／平米 12万9,754 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市亀谷２丁目２３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,719 円／平米 10万8,169 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,461 円／平米 10万4,010 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,535 円／平米 11万4,173 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市亀谷２丁目２３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,396 円／平米 14万3,467 円／坪
推定価格 平米 坪	4万519 円／平米 13万3,956 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,310 円／平米 12万3,347 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	本宮市
地域	福島県二本松市亀谷２丁目２３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,798 円／平米 11万1,736 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,316 円／平米 12万3,367 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,264 円／平米 11万9,889 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情