路線価 (2023) 福島県二本松市小浜字新町18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 二本松市福島県二本松市小浜字新町１８番
価格時点	2023 年
駅名	二本松駅 から 9600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	423万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	426万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円／坪 1平米 1万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、二本松市内及び周辺市町の郊外の商業地域及び商住混在地域一円。近隣地域は国道沿いの古くからの商店街で日用品小売店舗や医院等が存するが、休廃業する店舗も見られ繁華性等は低下傾向が続いている。需要者は旧岩代町に拠点をおく個人事業者等に限定され、後継者難等により供給圧力も懸念される。新規の商業用途での宅地需要は極めて少なく、取引の価格等もまばらで、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は二本松市及び周辺市町の郊外の商業地域及び商住混在地域であり、需要者の中心は地縁性を有する自営業者である。繁華性を増大させる発展的な要因がなく、商店街としては徐々に衰退傾向にある。駐車場の無い画地の需要は低く、また、併用住宅が多いこと及び分割利用の困難さから閉店後に市場に供給されることも少なく、取引件数は極めて少ない。近年は駐車場目的の消極的な取引や、建物取壊し費用を考慮した極めて低廉な取引がやや目立つ。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では、自己使用の店舗または店舗併用住宅が利用の中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場はほぼ存在しないため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、商業地域及び商住混在地域の取引事例を広域的に収集・選択し市場動向を的確に反映した価格である。よって、実証的かつ市場性を反映した比準価格を標準とし、旧岩代町の不動産の需給動向も十分に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引が極めて少ない地域性から、取引事例比較法の適用にあたっては広域的な視点で用途混在地域の事例も採用したが、規範性に差異はあれど、地域的類似性が認められる有用な事例を複数採用することができたことから、比準価格は信頼性を有する価格である。収益還元法は適用しなかったが、自己利用で占められる地域のため、価格判定に影響はないと判断される。よって、地域経済の状況を勘案した上で、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二本松駅南東方
距離	9600 m
土地の状態
土地面積	94.1 坪 (311 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	医院、小売店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	二本松市福島県二本松市小浜字新町１８番
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧岩代町中心部の国道沿いに形成された既成商業地域
街路	７．８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧岩代町の既成商業地域に存するが、市内中心部や郊外大型店舗への顧客流出が著しく繁華性・収益性は低下傾向が続いており、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)幹線道路沿いに細長い画地が連続する典型的な商店街である。中山間地域に存しており、周辺住宅地域の地価は下落傾向が続いており、人口減少、大型店舗への顧客流出等もあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍等の影響により、店舗としての運営は困難な状況にある。そのため、先行き不透明感が続いている。 (2)旧岩代町は、人口、世帯数ともに減少傾向にある。中山間地域の商業地域は、経営者の高齢化等により、一般に繁華性は逓減傾向にある。
地域要因
(1)旧岩代町中心部の国道沿いに形成された既成商業地域で郊外大型店舗等への顧客流出により、繁華性の低下傾向が続いている。 (2)商業背後地は小浜周辺の住宅地域が中心であり、顧客の高齢化により購買需要は維持されていると見られるが、やや衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市小浜字新町１８番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,886 円／平米 2万6,071 円／坪
推定価格 平米 坪	1万533 円／平米 3万4,822 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,504 円／平米 4万4,644 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市小浜字新町１８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,378 円／平米 4万7,534 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,450 円／平米 4万4,466 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県二本松市小浜字新町１８番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,639 円／平米 4万1,785 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,712 円／平米 4万5,332 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県二本松市小浜字新町１８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万220 円／平米 3万3,787 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,726 円／平米 4万5,378 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,310 円／平米 4万697 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達郡川俣町
地域	福島県二本松市小浜字新町１８番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,023 円／平米 5万9,584 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,896 円／平米 4万5,940 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情